Cabinet d'Expertise comptable
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Acquisition du bien immobilier en démembrement de propriété

Acquisition du bien immobilier en démembrement de propriété

Le recours à une acquisition en démembrement (usufruit temporaire acheté par votre société d’exploitation et nue-propriété achetée par vous-même en direct ou par le biais d’une société civile à I’IR) présenterait les intérêts suivants:

Pendant la durée du démembrement, la fiscalité liée à la détention sera celle de 1’impôt sur les sociétés (frais d’acquisition de 1’usufruit déductibles, taxation des revenus à 33, 33%…). Sur la base de la jurisprudence actuelle, l’usufruit du bien immobilier peut être amorti par amortissement constant sur la durée de l’usufruit.

Ainsi, pour un usufruit de 15  ans qui serait valorisé à 60 % approximativement si le rendement net du bien est de 6.3%, le taux d’amortissement serait de 60 %/15 = 4% par an de la valeur en toute propriété du bien, soit un taux sensiblement supérieur au taux applicable en cas de détention de pleine propriété.

La valorisation de l’usufruit sera déterminée en fonction de la durée de celui-ci et du rendement prévisible du bien. La valorisation fiscale prévue par l’article 669 du CGI ne sera pas applicable en effet, celle-ci servant uniquement à déterminer la base imposable pour le calcul des droits d’enregistrement.

L’une des méthodes utilisées classiquement par les praticiens est la suivante. La valeur de l’usufruit est déterminée par actualisation du flux de revenus futurs perçus pendant la durée de l’usufruit.

La valeur de l’usufruit est donc d’autant plus élevée que le rendement du bien est fort et que la durée de l’usufruit est longue. Cette valeur (US) peut être ainsi être déterminée à partir des flux de revenus futurs (R), du taux de rendement du bien ( i) et de la durée de l’usufruit (n). En présence d’un usufruit simple : US = R1/(1+i) + R2/(1+i) + Rn /( 1+i)n. Parallèlement, la nue-propriété sera définie par actualisation de la valeur en pleine propriété : NP = PP/(1+i)^n.

Cette méthode de détermination du prix permet de définir une valorisation d’équilibre offrant, sur la base du calcul ci-dessous et des hypothèses ainsi retenues, la même rentabilité interne pour l’usufruitier et pour le nu-propriétaire. L’observation des équilibres de marché met en évidence qu’entre acquéreurs tiers, la valorisation ainsi déterminée est généralement ajustée en faveur de l’usufruitier afin d’augmenter son taux de rendement interne. Corrélativement, le prix d’acquisition est un peu majoré par le nu-propriétaire, ce qui réduit un peu sa rentabilité. Cela tient au fait qu’il existe sur le marché plus d’acquéreurs en nu-propriétaire qu’en usufruit.

  • A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété de l’immeuble se reconstituera entre vos mains en qualité de nu-propriétaire sans aucune fiscalité (quelque soit la valeur de l’immeuble) et à ce titre vous recouvrirez alors la perception des loyers de l’immeuble sans aucun apport complémentaire.
  • Enfin, si vous décidez de vendre l’immeuble après l’extinction de l’usufruit, vous relèverez du régime des plus-values immobilières privées puisque vous détiendrez l’immeuble en direct (ou par une société civile à l’IR). Le délai de détention de l’immeuble dans votre patrimoine se calculant à compter de la date de détention de la nue-propriété, aucun impôt sur la plus-value ne sera du si la vente de la pleine propriété reconstituée intervient au delà de 15 années.

Cette solution permet ainsi de bénéficier cumulativement des avantages de l’IS pendant la phase de détention (à hauteur de la valeur de l’usufruit) et des avantages de l’IR lors de la cession.

Nous vous rappelons que :

  • Mme la garde des Sceaux, Ministre de la justice, interrogée sur la question de savoir si une acquisition démembrée constituait un abus de social a précisé qu’il n’en était rien dés lors qu’elle était réalisée dans l’intérêt social, même si elle était réalisée aussi dans l’intérêt du dirigeant (Rép. Min.Strausmann, JO du 05/05/2009 page 4357).
  • Que par ailleurs l’administration fiscale a précisé dans la documentation de base 13 L-1531 n°20 : « Dans certains cas, les contribuables ont la possibilité de choisir entre plusieurs solutions pour réaliser une opération déterminée. Le fait qu’ils optent pour la solution la plus avantageuse au plan fiscal ne permet de conclure à l’abus de droit s’il apparait que les actes juridiques sur lesquels repose cette solution sont conformes à la réalité (CE, arrêt du 16 juin 1976, rep n°95513).

Ainsi, le démembrement de propriété est donc une technique juridique ayant des effets fiscaux particulièrement attractifs. L’intérêt fiscal de cette structuration entraine une attention marquée par l’administration fiscale. Celle-ci, en effet, peut tenter de remettre en cause les gains fiscaux réalisés sur le fondement de l’abus de droit. Pour ce faire, l’administration tente démontrer que le but de l’opération est exclusivement fiscal. Il est donc essentiel avant de mettre en œuvre une acquisition démembrée de lister les objectifs non fiscaux de l’opération.

Lorsque l’acquisition porte sur des actifs immobiliers acquis auprès de tiers, le risque de contestation sur le fondement est quasi-inexistant sous réserve d’une juste évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété, c’est-à-dire selon la durée réelle du démembrement et selon la valeur effective du bien. En conséquence et afin d’éviter toute contestation, il nous parait absolument nécessaire et ainsi que l’avons rappelé lors de notre entrevue, qu’un professionnel indépendant (agent immobilier spécialisé dans l’immobilier professionnel par exemple) atteste de la valeur locative de l’ensemble immobilier concerné.

Sur le plan financier, le démembrement de propriété est adapté pour les investissements ayant la capacité de financer la nue-propriété par leurs fonds propres. En effet, il est nécessaire de financer la nue-propriété qui ne génère aucun revenu complémentaire pendant la durée de l’usufruit. Cela ne présente aucun inconvénient si l’acquéreur dispose des liquidités suffisantes ou de ressources complémentaires permettant le remboursement de l’éventuel emprunt souscrit pour financer l’achat de la nue-propriété. A défaut, le recours à des opérations de distribution de dividendes, de cessions d’actifs ou sous certaines conditions à respecter fiscalement, d’OBO (vente à soi même d’un immeuble purgé des plus-values par exemple) peut le cas échéant être envisagé.

J’attire enfin votre intention  sur les points suivants :

–          Tout d’abord les intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété ne sont pas déductibles sauf conditions particulières.

–          Ensuite, si c’est une société civile que se porte acquéreur de la nue-propriété, les parts sociales qui vous appartiendront en pleine propriété n’en seront pas exonérées d’ISF au titre de l’outil professionnel. Il en ira différemment seulement si vous achetez personnellement la nue-propriété sauf à ce que l’administration démontre le but exclusivement fiscal de l’opération (D.adm. 7-3212 n°51).

Enfin je vous confirme que le droit d’usufruit ou de nue-propriété qui porte sur un immeuble constitue un droit réel susceptible d’être hypothéqué.

Le banquier qui finance l’opération peut donc, comme pour le financement de la pleine propriété, prendre un privilège de préteur de deniers ou une hypothèque sur le bien acquis.

En pratique, j’attire l’attention sur le fait que les banques exigent souvent, outre les garanties habituelles (privilège de préteur de deniers, hypothèque…) des affectations hypothécaires croisées de sorte que la garantie porte sur la pleine propriété du bien, le nu-propriétaire garantissant les engagements de l’usufruitier et inversement (cautionnement hypothécaires croisés notamment).

Toutefois, une telle pratique conduit à percevoir une taxe de publicité foncière au taux de 0.715 % sur le montant du crédit, ce qui majore les frais entre 1% et 1.5 % du montant emprunté.

 

C) Le démembrement des parts sociales par cession d’un usufruit à durée fixe[1].

 

Le recours à une acquisition en démembrement de parts sociales (usufruit temporaire des parts sociales de la SCI achetées par votre société d’exploitation)  présenterait les intérêts suivants :

 

L’opération immobilière sera portée par la SCI qui détiendra les actifs immobiliers en pleine propriété.

La pratique pourra être la suivante :

Selon ce procédé, dans un premier temps, la société d’exploitation et son dirigeant apportent en numéraire au capital social de la SCI (1 000 € divisés en 100 parts de 10 € par exemple); en contrepartie ces apports sont rémunérés par des droits en pleine propriété (1% pour la société d’exploitation et 99% pour le chef d’entreprise).

Dans un deuxième temps le chef d’entreprise cède l’usufruit de ses parts (99%) à la société d’exploitation pour un prix fixé selon le barème de l’article 669, II du CGI, soit à un prix d’acquisition fixé à 455€. Enfin la SCI procède à l’acquisition de la construction.

L’intérêt de cette stratégie se traduit notamment par un meilleur contrôle par la société d’exploitation de son maintien dans les lieux (aménagement des statuts afin de voter les décisions relatives au bien « loué »), et une amélioration de la trésorerie de la société d’exploitation qui acquiert le droit de percevoir le résultat mis en distribution. De façon corrélative, le résultat de la SCI « remontant » sur la société d’exploitation, le chef d’entreprise, associé nu-propriétaire de la SCI, ne sera pas imposé au titre des revenus fonciers.

  • Intérêts de l’opération.
    • D’un point de vue économique. Cette opération correspond à un réel intérêt pour la société d’exploitation qui va améliorer son résultat et sa trésorerie sur la période considérée. En effet, si la société d’exploitation est bien locataire de la SCI et verse des loyers à ce titre, il n’en demeure pas moins qu’en qualité d’usufruitière des parts de cette SCI, elle percevra le résultat mis en distribution et améliorera d’autant sa trésorerie. De plus, cette stratégie facilite la cession future de l’entreprise grâce à une séparation des actifs immobiliers de l’exploitation. Quant au chef d’entreprise, retrouvant la pleine propriété des parts sociales au terme de l’usufruit, il percevra des revenus fonciers.

 

  • D’un point de vue juridique. Le droit d’usufruit étant un droit réel se superposant au droit au bail, la société d’exploitation bénéficiera, sous réserve d’un aménagement statutaire ad hoc, d’une garantie de maintien dans les lieux supérieure à celle que lui conférerait un simple bail commercial.
  • D’un point de vue fiscal. Il s’agit de soumettre l’investissement au régime de l’IS pendant la phase d’exploitation de l’immeuble, puis au régime de l’IR une fois l’usufruit éteint avec tous les avantages que cela représente.

 

Les règles de fonctionnement seront :

  • sur le plan civil :

Puisque le démembrement de propriété porte sur les parts de SCI, les règles civiles relatives au démembrement de propriété portant sur des valeurs mobilières s’appliquent, tant d’un point de vue des pouvoirs politiques que du point de vue des prérogatives économiques.

  • Pouvoir politique. Concernant les règles de pouvoir, l’arrêt « de Gaste », considère que le droit du nu-propriétaire de participer aux assemblées générales ne peut lui être retiré. Il est donc fait une distinction entre le droit de voter et le droit de participer. Ainsi tous les droits de vote peuvent être attribués au seul usufruitier pourvu que le nu-propriétaire participe aux délibérations, dans la limite du respect des principes essentiels tirés du droit des biens (respect de la substance qui appartient au nu-propriétaire, notamment). Inversement, le nu-propriétaire ne pourra détenir tous les droits de vote dans la mesure où l’usufruitier dispose d’un domaine réservé : l’affectation du résultat. Dans cette mesure, il sera conseillé à la société d’exploitation de voter régulièrement la distribution du résultat, car la mise en réserve non justifiée pourrait conduire à une certaine négation du démembrement de propriété et donc à qualifier sa fictivité.
  • Prérogatives économiques. C’est l’usufruitier qui a droit aux bénéfices distribués par la société, et non aux bénéfices distribuables. A ce titre, la société d’exploitation usufruitière vote l’affectation du résultat en distribution, et appréhende le résultat courant de la SCI sous forme d’une distribution de dividendes en pleine propriété. 

D’où provient ce résultat ? Des loyers versés par elle-même à la SCI pour l’exploitation des murs commerciaux. En effet, la société d’exploitation ne détient pas l’usufruit de l’immeuble mais l’usufruit des parts de la SCI qui détient et exploite l’immeuble. Un bail commercial entre ces deux sociétés sera donc toujours nécessaire. En qualité d’associé usufruitier, la société commerciale recueillera les fruits de la gestion de l’immeuble détenu par la SCI.

  • sur le plan comptable.

Le droit d’usufruit étant un droit réel, il doit être comptabilisé en immobilisations, notamment au sein des immobilisations incorporelles. L’usufruit à durée fixe portant sur les droits sociaux :

– est une source régulière de profit : l’immeuble étant utilisé par l’entreprise pour les besoins de la société d’exploitation, il participe en effet à l’acquisition du résultat de la société ;

– par ailleurs, il semble, eu égard à la jurisprudence rendue en la matière, que cette source de profit ait une pérennité suffisante des lors que le droit serait consenti pour une durée supérieur à neuf ans.

Ainsi, dès lors que le droit d’usufruit remplit ces conditions, les parts sociales détenues en usufruit pour une durée fixe peuvent être inscrites à l’actif de l’entreprise en qualité d’actifs incorporels, et être amorties.

sur le plan fiscal.

    • Imposition de la SCI : selon les règles de l’IS, selon les dispositions de l’article 238 bis K du CGI. Ainsi la SCI devra tenir une comptabilité commerciale pendant toute la durée de détention de son capital social en usufruit par la société d’exploitation.
    • Amortissement : La SCI déduit obligatoirement des loyers perçus l’amortissement des constructions pour leur valeur en pleine propriété. Nous sommes en présence de deux amortissements distincts.

-La SCI amortit les constructions détenues en pleine propriété de son actif;

– La société d’exploitation amortit l’usufruit des parts sociales.

  • Déduction illimitée : La SCI va pouvoir déduire de son résultat :

– Les frais d’acquisitions ;

– Les intérêts d’emprunt (sans limitation) ;

– L’ensemble des charges liées à la propriété.

La société d’exploitation pourra imputer le déficit de la SCI sur son résultat le cas échéant.

 

  • Concernant l’usufruitier : Le résultat de la SCI remonte à la société usufruitière qui sera imposé à ce titre, en contrepartie les sommes distribuées par la SCI ne seront pas imposées.

 


[1]  Source : la revue Fiscale Notariale n° 10, octobre 2009 étude 15