Cabinet d'Expertise comptable
Yvan Yadan Expert comptable
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Acquisition de la pleine propriété du bien immobilier

 Acquisition de la pleine propriété du bien immobilier par une même structure.

 

Le choix du régime fiscal du véhicule d’investissement (IR ou IS), tant pendant la phase de
détention que pendant la phase de cession, s’avère déterminant.

 

Le résultat sera déterminé selon les règles de L‘impôt sur le revenu (IR), lorsque l’acquéreur est une personne physique ou une société civile n’ayant pas opté à l’impôt sur les sociétés et
lorsque les associés sont des personnes physiques,

 

Le résultat sera déterminé selon les règles de L’impôt sur les sociétés (IS), lorsque l‘acquéreur est une personne morale soumise à 1’impôt sur les sociétés (société d’exploitation, société holding) ou une société civile n’ayant pas opté l’impôt sur les sociétés mais dont les
associés sont des personnes morales elles mêmes soumises à 1’impôt sur les sociétés.

 

Nous analyserons ci-après le régime applicable en cas d’acquisition en pleine propriété

 

1°) Phase de détention

 

a) Acquéreur relevant de I’ impôt sur le revenu (IR)

 

Si l’acquéreur relève de l’impôt sur le revenu, le résultat fiscal sera déterminé d’après les
règles régissant les revenus fonciers (les frais d’acquisition ne seront pas déductibles, aucun
amortissement fiscal ne pourra être pratiqué….). Les charges déductibles étant limitées, le
revenu foncier et donc les impôts y afférents seront majorés à due concurrence. L’effort
personnel de trésorerie que vous devrez consentir, compte tenu du montant de
1`investissement, risque de s’avérer rapidement très important.

 

b) Acquéreur relevant de l’impôt sur les sociétés (IS)

 

Pendant la phase de détention, il est au contraire préférable que la société soit soumise a
l‘impôt sur les sociétés. En effet le résultat fiscal sera déterminé d’après les règles de l‘impôt
sur les sociétés. Les charges déductibles fiscalement dans le cadre de ce régime sont plus
nombreuses : déductibilité des frais d’acquisition et de l’amortissement du bien immobilier
notamment.

 

L’amortissement du bien immobilier dépendra de sa nature et de ses caractéristiques. De
manière simplifiée, le taux d’amortissement est défini au cas par cas et ressort généralement
entre 2 à 4% pour un bien à usage commercial ou d’habitation (le taux étant généralement
plus proche du bas de fourchette en habitation). Rappelons que depuis l’introduction des
normes IFRS, l’amortissement fiscal des immeubles est plus ou moins rapide selon que
l’immeuble est un non un immeuble de placement. Sont considères comme des immeubles
de placement les biens immobiliers qui ne sont pas affectés à plus de 50 % au moins à
l’exploitation de 1’entreprise, « l’exclusion de ceux donnés en location pour plus de 50 % de
leur superficie à des entreprises liées par des liens de dépendance au sens de l’article 39, 12
du CGI lorsque celles-ci les affectent à leur propre exploitation. A cet égard, des liens de
dépendance sont également réputés exister entre deux entreprises placées sous le contrôle
d’une même personne physique » (Inst. 4 E-1-07 n° 21 et 23).

 

Parallèlement, le taux d’imposition applicable à ce résultat est généralement plus faible que
le taux applicable en cas de détention par une société soumise  l’impôt sur le revenu. En
effet, le résultat des sociétés soumises à l’IS est soumis  un taux d’imposition de 15% jusqu’a
38.120 € et de 33,33% au-delà ce qui est sensiblement inferieur au taux marginal
d’imposition de l‘impôt sur le revenu 40%, majoré en outre de 12,10% au titre des
prélèvements sociaux (CSG, CRDS etc..).

 

Une déductibilité fiscale plus importante que dans le régime des revenus fonciers associée à
un taux d’imposition plus faible réduit sensiblement la pression fiscale et augmente
sensiblement la capacité d’autofinancement permettant de rembourser l’emprunt éventuel
ayant permis de financer l’acquisition.

 

 

2°) Phase de cession

 

a) Acquéreur relevant de 1’impôt sur le revenu (IR)

 

Il est préférable lors de la phase de cession que 1’acquéreur relève de l’impôt sur le revenu car
la vente obéira au régime des plus values immobilières privées (abattement de 10% par
année de détention au delà de la 5iem année qui conduit à une exonération totale en cas de
cession après 15 ans de détention).

 

b) Acquéreur relevant de l’impôt sur les sociétés (IS)

 

La revente du bien immobilier par la société relevant du régime de 1’IS va générer une plus
value taxée à1’impôt sur les sociétés au taux de droit commun (15% jusqu’à 38.120 € et
33,33% au delà). L’assiette imposable sera égale la différence entre le prix de vente du bien
et sa valeur nette comptable. Ce mode de calcul revient à taxer non seulement la plus-value
économique (augmentation de la valeur) constatée entre l’acquisition et la cession mais aussi
la totalité des amortissements pratiqués depuis l’acquisition du bien. Pour simplifier ce mode
de calcul de la plus-value revient à annuler l’essentiel de l’avantage fiscal constaté pendant la
phase de détention. Plus la durée de détention augmente, plus l’amortissement augmente et plus l’impact de l’impôt sur la plus valeur augmentera.

 

 

 

Conclusion

 

I1 conviendrait donc dans un monde idéal que la société relève de l’impôt sur les sociétés
pendant la phase de détention et de l’impôt sur le revenu lors de la cession.

 

Malheureusement, l’option à 1’impôt sur les sociétés est irrévocable et il est donc en principe
impossible de cumuler le bénéfice de ces deux régimes. Le recours au démembrement de
propriété ou parts sociales permet cependant de s’approcher de cet objectif.