Cabinet d'Expertise comptable
Yvan Yadan Expert comptable
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Expert comptable spécialisé dans l’administration de biens et l’activité des agences immobilières

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L’activité d’administration des biens consiste en la gestion d’un patrimoine immobilier pour le compte d’un propriétaire dans le cadre juridique d’un mandat. Deux variantes existent : d’une part, la gérance qui implique la conservation des biens et leur administration, d’autre part, et la gestion d’une copropriété pour le compte d’un syndicat de copropriétaire.

L’activité des agences immobilières se concentre principalement sur la location et la transaction de biens immobiliers pour le compte de tiers.

Certaines particularités comptables et fiscales en vigueur dans ce secteur méritent un développement à part. Si des questions subsistent contactez un expert-comptable spécialisé dans le domaine.

Les spécificités comptables

Des plans comptables professionnels spécifiques existent pour les deux secteurs : le plan comptable « administrateurs de biens » est en vigueur depuis 1983, le plan comptable concernant l’activité d’agent immobilier depuis 1984. Ces plans comptables sont obligatoires. De plus, les syndics doivent appliquer un plan comptable spécifique et établir des états de synthèse annuels depuis un décret du 14 mars 2005.

Par ailleurs un certain nombre d’obligations légales communes existent pour les deux professions ; il s’agit de procéder à :

la reddition des comptes qui permettent de justifier les actes d’administration des biens

l’appréciation du montant des garanties financières nécessaires à l’activité

l’intégration des comptes des mandants (clients) dans les comptes annuels de l’entreprise : l’administrateur de biens et l’agent immobilier (au titre de l’activité de transaction) sont dépositaires de fonds qui ne sont pas extrapatrimoniaux et doivent donc figurer dans le bilan.

Les administrateurs de biens doivent au surplus tenir une comptabilité séparée pour chaque syndicat de copropriétaires.

Des obligations supplémentaires s’imposent par le biais des règlements intérieurs et statuts des organismes de garantie.

Les particularités fiscales

Fait générateur et exigibilité de la TVA :

Le fait générateur de la TVA sur les honoraires perçus :

  • Administrateurs de biens : encaissement des loyers ou des appels de charges
  • Agent immobilier : signature de l’acte de vente chez le notaire

L’exigibilité de la TVA intervient lorsque les honoraires sont acquis et disponibles (le prélèvement effectif n’importe pas).

La déductibilité de la TVA

Les entreprises du secteur effectuent souvent des placements des fonds qui sont en principe restituables aux mandants. Cette activité limite la déductibilité de la TVA car ne rentre pas dans le champ de la TVA.

L’activité de placement exercée par l’agent immobilier ou l’administrateur de biens a été jugée comme la continuation de l’activité principale. Dès lors on ne peut se prévaloir de l’exception des « produits financiers accessoires » afin d’éviter la limitation de déductibilité.

En revanche, les activités de placement de trésorerie propre, tant qu’elles ne dépasse pas 5% des recettes totales TTC continuent de tomber dans l’exception précitée.

Non déductibilité des annuités d’amortissement des mandats de gestion

Les mandats de gestion qui constituent le fonds de commerce de l’administrateur de biens ne sont pas dissociables au sein du portefeuille du mandataire (administrateur de biens). Dès lors la jurisprudence estime qu’ils ne peuvent être amortis.

Les rappels en matière de droit social

Les deux secteurs sont régis par la convention nationale de l’immobilier du 5 juillet 1956. Certaines modifications importantes ont été apportées par les avenants ultérieurs, dont deux seulement seront signalés ici : celui du 16 décembre 2009 (n°46) relatif à la fixation de nouvelles modalités de détermination des salaires minima et de leur revalorisation et celui du 23 novembre 2010 (n°48) prévoyant l’adhésion obligatoire à un régime de prévoyance.

La Convention Collective Nationale de l’Immobilier définit un statut spécifique de salarié négociateur qui a pour mission de négocier la location ou la vente de biens immobiliers.