Cabinet d'Expertise comptable
Yvan Yadan Expert comptable
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Expert comptable à paris spécialisé dans l’activité des marchands de biens

Expert comptable à paris spécialisé dans l’activité des marchands de biens

L’activité de « marchand de biens » consiste en l’achat de biens immobiliers en vue de leur revente en l’état ou après opérations. Des activités annexes de transaction, de promotion et de gestion de biens immobiliers peuvent également être exercées. Le présent article décrit les principes comptables, fiscaux et sociaux régissant l’activité.

Particularités comptables

Un plan comptable professionnel a été mis e place (avis de conformité n°38 du 12 juillet 1984 émis par le Conseil national de la Comptabilité).

Un marchand de biens doit souscrire une déclaration d’existence et de comptabilité prévue par l’article 286 du Code général des impôts. Un répertoire fiscal des actes doit établi aux fins d’inscription de tous les actes passés devant notaire.

Spécificités fiscales

Depuis le 11 mars 2010, les opérations immobilières obéissent aux règles générales de la TVA (dénommée « TVA immobilière »).

La TVA s’applique lorsqu’un assujetti agissant en tant que tel réalise, dans le cadre de son activité économique, les livraisons d’immeubles à titre onéreux (autrement dit, des cessions) et des livraisons à soi-même d’immeubles neufs. Elle s’applique également lorsque l’opération n’est pas réalisée dans le cadre d’une activité économique mais que dans le cas d’une livraison/cession d’un immeuble acquis en tant qu’immeuble à construire dans les cinq ans de son achèvement.

Les marchands de biens réalisent également des produits financiers qui sont exonérés de la TVA (261 Code général des impôts). Ceux-ci sont néanmoins pris en compte aux fins de calcul du coefficient de déduction, sauf s’ils présentent un caractère accessoire (recettes dont la réalisation nécessite une utilisation limitée au maximum de 10% des biens et des services grevés de la TVA, 206, III-3-3° du Code général des impôts).

Aux fins de déduction de la TVA il est possible de constituer deux secteurs distincts (l’un regroupant les biens ne donnant pas droit à déduction, l’autre regroupant exclusivement les biens qui y donnent droit).

Particularités sociales

Deux conventions collectives sont susceptibles de s’appliquer selon l’activité précise menée par le marchand de biens : la convention collective de la promotion construction (du 18 mai 1988) ou la convention collective de l’immobilier (avenant du 23 octobre 2010).

Cette dernière prévoit un statut particulier du « négociateur immobilier ». Les négociateurs immobiliers ne dépendent donc pas de la convention collective de VRP même s’ils peuvent, de fait, être des « négociateurs VRP ». Dans ce cas il s’agit de personnes représentant l’employeur et qui prospectent la clientèle à l’extérieur de l’agence et prennent les commandes. Les « négociateurs non VRP » sont ceux dont l’activité consiste à faire visiter les biens et à accueillir les clients à l’agence en vue de négocier la vente.

Afin d’avoir des précisions supplémentaires sur la fiscalité, la comptabilité et la législation sociale applicable à votre exploitation contactez le cabinet Fiduciaire Yadan, cabinet d’expert-comptable, Paris 8e