Cabinet d'Expertise comptable
Yvan Yadan Expert comptable
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Comment imputer les déficits fonciers ?

 Comment imputer les déficits fonciers ?

En principe, les déficits fonciers afférents aux immeubles et résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans certaines limites. Il existe toutefois des règles particulières d’imputation liées aux régimes d’investissement locatif ou à la qualité des immeubles.

1 Régime général

1.1.   Imputation plafonnée du déficit foncier sur le revenu global

Les déficits fonciers résultant de dépenses (qui doivent être déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € et à condition que l’immeuble soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu.

En cas d’investissement par le biais d’une société, les associés qui ont imputé leur déficit sur le revenu global doivent également respecter la condition d’affectation à la location de l’immeuble et conserver les parts de la société pendant la même durée.

Sauf   en   cas   de   décès,   d’invalidité   ou   de   perte   d’emploi   du contribuable  ou  de  son  conjoint,   ou  d’expropriation  pour cause d’utilité publique de l’immeuble, le non-respect de cette condition de délai entraîne la remise en cause de l’imputation sur le revenu global. Il est alors procédé à la reconstitution du revenu global et des revenus fonciers des trois années précédant l’année de la cessation de la location selon les modalités applicables en cas de non-imputation des déficits fonciers sur le revenu global. Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut donc être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes (Cf. 1.3 ci-après).

*             L’administration adopte une position très stricte dans la situation où un contribuable, ayant déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global qui provient d’immeubles différents, cesse de louer un de ces immeubles dans les trois ans qui suivent l’imputation. Elle indique qu’il faut reconstituer l’éventuel déficit imputable sur le revenu globe sans tenir compte des résultats déficitaires de l’immeuble cédé ou dont la location a cessé. Pour reconstituer le revenu imposable des années précédant la cessation de la location, il y a lieu d’imputer le déficit foncier relatif t. l’immeuble dont la location a cessé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, y compris la part du déficit indûment imputée sur le revenu global. Les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location sont définitivement perdus, ils ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers,

1.2.        Insuffisance du revenu global pour absorber le déficit foncier

Dans le cas où le revenu global du contribuable est insuffisant pour imputer le déficit foncier, toujours dans la limite de 10 700 €, l’excédent de déficit est imputable sur le revenu global des six années suivantes.

1.3.        Imputation des déficits sur les revenus fonciers

La fraction du déficit qui excède la limite de 10 700 € ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt sont imputables, quant à elles, sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il est donc nécessaire, dans ce cas, de bien faire la ventilation des déficits entre la déclaration d’ensemble de revenus n° 2042 et la déclaration de revenus fonciers n° 2044.

2      Régimes particuliers

Des règles d’imputation différentes existent concernant le régime micro-foncier, les régimes d’investissement locatif ou encore lorsque l’immeuble est grevé d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété.

II   existe   également   d’autres  dispositifs  particuliers   concernant   les immeubles   historiques   et   les   opérations   de   restauration   immobilière « Malraux ».

2.1.        Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier ne peut pas donner lieu à un déficit foncier. Seuls les déficits fonciers constatés antérieurement et encore reportables au 1er janvier de l’année d’application du régime micro-foncier peuvent être imputés.

2.2.        Régimes d’investissement locatif

La limite d’imputation sur le revenu global reste fixée à 10 700 € en cas d’application de l’amortissement Robien « classique », « recentré » et « Besson ». En revanche elle est portée à 15 300 € pour le régime d’amortissement « Périssol ».

2.3.        Démembrement de propriété portant sur un immeuble

En cas de démembrement entre nu-propriétaire et usufruitier du droit de propriété portant sur un immeuble donné en location, les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui en a supporté la charge. En principe, l’usufruitier est seulement tenu aux dépenses courantes d’entretien et de réparation et le nu-propriétaire aux seules dépenses de grosses réparations. Il s’ensuit que, si l’immeuble est donné en location, les loyers sont imposables et les charges déductibles entre les mains de l’usufruitier. Toutefois le nu-propriétaire, bien que ne percevant en principe pas de revenus, peut déduire les charges qu’il a supportées de ses revenus fonciers perçus par ailleurs.

Cependant, un régime dérogatoire est prévu en faveur du nu-propriétaire qui réalise des dépenses de grosses réparations. Celui-ci a le choix suivant :

*             appliquer le régime de droit commun, qui permet la déduction sur les revenus fonciers tirés des autres propriétés du nu-propriétaire. A défaut de tels revenus ou s’ils sont insuffisants, un déficit foncier est constaté qui s’imputera sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, l’excédent et les intérêts d’emprunt étant imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ;

*             sur option, imputer ses dépenses de grosses réparations sur son revenu global dans la limite de 25 000 € par an ; la fraction des dépenses qui excède cette limite est imputable dans les mêmes limites au titre des dix années suivantes.

 

L’imputation des 25 000 € de dépenses sur le revenu global ne peut f donner lieu à un déficit global. L’administration admet cependant Que, lorsque le revenu global est inférieur à 25 000 €, la fraction non imputée puisse être reportée dans la limite de 25 000 € sur les dix années suivantes.

Cependant ce régime d’imputation est réservé au nu-propriétaire qui engage des dépenses de grosses réparations lorsque le démembrement de propriété :

  • résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition ;
  • est consenti entre parents jusqu’au 4e degré inclusivement ;
  • et concerne un immeuble bâti ou non (les démembrements portant sur des titres sont exclus).

Certains régimes permettent une imputation sans limitation du déficit foncier sur le revenu global ; tel est le cas du déficit issu :

  • des dépenses afférentes aux immeubles historiques productifs de revenus ;
  • des  dépenses  de  restauration  d’un  immeuble  bâti  situé en secteur sauvegardé (à l’exception des intérêts d’emprunt).

Afin de bénéficier d’un conseil personnalisé quant aux règles fiscales et comptables contactez le cabinet Fiduciaire Yadanexpert-comptable à Paris.