Cabinet d'Expertise comptable
Yvan Yadan Expert comptable
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Le LMNP – outil d’optimisation fiscale

Par quel moyen un non professionnel peut-il acquérir un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité personnelle ? Le LMNP

Le régime fiscal de la location meublée à destination des non professionnels apparait aujourd’hui comme une des dernières niches fiscales dans le domaine de l’immobilier. Bien qu’ils existent depuis plusieurs décennies, et en dépit de leurs forts attributs, ces régimes étaient jusqu’à présent très peu connus. Ce régime présente une multitude d’avantages en comparaison à d’autres régimes existants tels que la location nue. En effet,  il convient de s’interroger sur l’optimisation fiscale qui pourrait être faite par le biais du statut de loueur en meublé non professionnel.

 

Les conditions d’accès au statut LMNP :

  • Louer meublée son bien immobilier. Attention, l’appartement doit respecter les conditions d’habitabilité minimum et contenir un certains nombres de meubles indispensable
  • Les revenus générés par la location en LMNP ne doivent pas dépasser 23 000€ par an ou doivent être inférieurs à 50% des revenus globaux d’activité
  • Le statut LMNP permet avant tout de devenir propriétaire d’un bien immobilier tout en profitant d’une fiscalité attractive. L’ensemble des avantages liés à ce statut sont les suivants :
  • Les avantages du statut LMNP :
  • Revenus locatifs non imposable grâce à la déduction de l’amortissement : En effet, l’administration fiscale permet dans le cadre de cet investissement la déduction d’un amortissement traduisant la dépréciation du bien immobilier dans le temps. Cet amortissement constitue comptablement et fiscalement une charge déductible qui a pour conséquence d’abaisser de manière significative le résultat du contribuable pour ainsi lui permettre de ne pas être imposé pendant un certain nombre d’année
  • Rentabilité locative supérieure à la location nue (avoisinant les 8%)
  • Acquérir un complément de revenu afin d’anticiper la problématique des retraites
  • Suivant le régime choisi, vous pouvez déduire les charges de vos recettes. Le contribuable peut décider d’opter pour le régime micro-Bic ou le régime réel. Le régime micro-Bic et sous réserve de ne pas dépasser les seuils (70 000 € de recettes) consiste à ne déclarer qu’un chiffre d’affaires auquel l’administration fiscal appliquera un abattement de 50% (71% pour les meublés de tourisme). Le régime micro-Bic ne permet pas donc pas de déduire l’amortissement dans la mesure ou un forfait d’abattement est appliqué.
  • Le régime réel consiste quant à lui à prendre les charges réellement décaissées ainsi que l’amortissement ce qui est fiscalement très intéressant dans la mesure ou l’amortissement entraine pendant plusieurs années des pertes fiscales entrainant ainsi une non imposition du bien. Attention, le régime réel nécessite de réaliser une comptabilité qui constitue un cout de 1 000 euros par an hors taxe.
  • Plus-value immobilière : En cas de cession, le contribuable bénéficie des abattements pour durée de détention et le calcul de la plus-value ne reprend pas la déduction des amortissements ce qui constitue un double avantage fiscal
  • Charges sociales : Le contribuable n’est pas assujettie aux cotisations sociales mais uniquement à la CSG CRDS (17,2%) calculée sur le bénéfice de l’activité BIC. Les résultats étant déficitaire les premières années par la déduction de l’amortissement, aucunes cotisations ne seront dus par le contribuable.

L’expert-comptable, qui joue un rôle central dans le conseil patrimonial, doit alors être vigilant. A cet égard, la demande des dirigeants dans le domaine de la gestion de patrimoine a fortement augmenté et révèle l’une des mutations de la profession d’expert-comptable.

L’expert-comptable, de par le climat de confiance qu’il a su instaurer avec sa clientèle, est par conséquent indispensable à ses clients, s’agissant de l’élaboration de schémas d’optimisations sur mesure.

Face à la complexité et l’évolution constante des législations relatives à l’investissement en location meublée, l’investisseur professionnel est confronté à une difficulté dans le choix du montage et des modalités d’investissement de son bien.

Notre cabinet propose l’accompagnement des particuliers non professionnels qui désirent investir dans l’immobilier en bénéficiant du statut de loueur en meublé non professionnel ?

Afin de bénéficier d’un conseil personnalisé contactez le cabinet Fiduciaire Yadan,  expert comptable à Paris 75008.

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