Cabinet d'Expertise comptable
Yvan Yadan Expert comptable
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Quel régime fiscal pour les SCI ?

Quel régime fiscal pour les SCI ?

La société civile immobilière (SCI) permet la détention d’un actif immobilier par l’intermédiaire d’une société. En principe elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais une option en faveur de l’impôt sur les sociétés (IS) est possible, même en cours d’existence de la société.

Le régime fiscal de la SCI à l’IR

La SCI soumise à l’IR est dite « transparente » : chaque année les bénéfices réalisés par la société sont réputés être perçus par les associés alors même qu’il n’y a aucune distribution effective. Ainsi, le fait pour une personne physique de détenir un actif immobilier directement ou par l’intermédiaire d’une SCI n’emporte aucune modification radicale au plan fiscal :

  • Les bénéfices réalisés (par exemple résultant de la perception des loyers) par la SCI du fait de l’exploitation de l’immeuble sont imposés l’année de leur réalisation dans la catégorie des revenus fonciers avec, au surplus, une imposition à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%. Cependant ces prélèvements sont exonérés de manière progressive chaque année, l’exonération étant totale au bout de 30 ans.
  • Les plus-values sont soumises à la fiscalité des particuliers avec une exonération partielle intervenant au bout de cinq ans et une exonération totale au terme de 22 ans. À compter de 2013 la part imposable de ces plus-values (celle excédent la fraction exonérée) sera taxée à une surtaxe de 2% à 6% lorsqu’elle sera supérieure à 50 000 euros.

L’avantage essentiel du régime de droit commun (IR) est l’exonération du bien immobilier au bout de 22 ans (depuis le 1er septembre 2013). Au surplus entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 les cessions d’immeubles profiteront d’un abattement exceptionnel supplémentaire de 25% . En revanche, contrairement au régime optionnel (IS) il n’est pas possible de procéder aux amortissements.

Le régime fiscal de la SCI à l’IS

La SCI soumise à l’IS est une société dite « opaque » : la perception des bénéfices par les associés suppose une distribution de dividendes. La société est d’abord imposée à l’IS sur les bénéfices, puis les associés qui reçoivent les dividendes sont imposées sur la distribution à l’IR au taux progressif (tranche suivant les revenus du foyer fiscal). Le taux d’IS est en principe de 33,33% mais est réduit à 15% à la hauteur de 38 120 euros sous conditions.

L’avantage de l’option à l’IS résulte de la possibilité de déduire diverses charges de la base taxable, tels que les frais d’acquisition : par exemple les frais de notaire et les amortissements. L’amortissement consiste à déduire chaque année en tant que charge un montant correspondant à « l’usage » du bien par rapport à sa durée théorique d’usage (en général 25 ans pour un immeuble). Pour un montant de produits (tels loyers) équivalent, une SCI à l’IS dégagera un revenu net taxable plus faible qu’une SCI à l’IR, puisque le montant des charges déductibles est plus important.

Néanmoins, le régime de l’imposition de la plus-value est nettement moins avantageux que pour une SCI à l’IR : la plus-value est taxée au normal d’IS (33,33%) ou taux réduit de 15% si la société en question peut en bénéficier.

Ainsi, il convient de faire un choix stratégique adapté à votre situation patrimoniale. Si vous ne comptez pas conserver votre bien immobilier pendant une longue période vous ne profiterez pas pleinement du régime avantageux des plus-values des particuliers caractéristique de la SCI à l’IR. En revanche, le fait de ne pas être soumis à l’IR permet de ne pas être imposé chaque année (puisque l’imposition à l’IR des associés n’interviendra qu’à la distribution des dividendes) ce qui est notamment intéressant si vous avez des revenus très variables d’une année sur l’autre. Il convient de faire une simulation précise en prenant en compte votre situation personnelle. À cette fin adressez vous à un expert-comptable à paris – cabinet Fiduciaire YADAN.