Dispositif Jeanbrun : ce que change vraiment l’amortissement du bailleur privé pour votre SCI

Le dispositif Jeanbrun redonne aux propriétaires bailleurs un droit que la location nue leur refusait depuis toujours : amortir le logement. Depuis le 21 février 2026, un investisseur peut déduire de ses loyers une fraction du prix du bien, à condition de louer nu pendant neuf ans. L’idée séduit. Les pièges, eux, se cachent dans les détails, surtout dès qu’une SCI entre en scène.

Auteur : Yvan Yadan, expert-comptable et commissaire aux comptes à Paris · Publié le 25 octobre 2026 · Mis à jour le 25 octobre 2026

Les investisseurs se posent vite les mêmes questions. Faut-il acheter en direct ou via une SCI ? Que devient l’avantage à la revente ? Comment éviter la remise en cause ? Voici notre lecture de praticien, avec des calculs complets et les arbitrages que les articles généralistes passent sous silence.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et qui peut en bénéficier ?

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, autorise l’amortissement d’un logement loué nu. Il figure à l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Il s’adresse aux personnes physiques et aux SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, pour des acquisitions réalisées depuis le 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028.

Trois définitions avant d’aller plus loin

Un amortissement est la constatation d’une perte de valeur d’un bien sur sa durée d’utilisation. Jusqu’ici, un bailleur imposé aux revenus fonciers ne pouvait pas le déduire. Seuls comptaient les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien.

Les revenus fonciers désignent les loyers perçus sur des locaux nus, imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Une SCI à l’IR est une société civile immobilière transparente fiscalement : ses résultats sont imposés directement chez les associés, au prorata de leurs parts.

Qui reste à la porte ?

Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés sont exclues. Les investisseurs professionnels aussi. Les acquisitions en démembrement de propriété sont écartées, que le démembrement porte sur le logement ou sur les titres de la SCI. C’est un point que les montages familiaux ignorent trop souvent.

Pour les bailleurs qui ont déjà opté pour la location meublée, le sujet est différent. Le régime du loueur en meublé permet déjà l’amortissement, avec ses propres règles. Notre article sur la location meublée à Paris détaille cette autre voie.

Quels logements et quels engagements le dispositif Jeanbrun impose-t-il ?

Le logement doit se situer dans un immeuble collectif, être loué nu et constituer la résidence principale du locataire. Il peut être neuf, acheté en VEFA ou ancien avec des travaux représentant au moins 30 % du prix. L’engagement de location court sur neuf ans minimum.

Neuf, VEFA ou ancien avec travaux

La VEFA, vente en l’état futur d’achèvement, désigne l’achat sur plan d’un logement encore en construction. Elle ouvre droit au dispositif au même titre que le neuf livré. Pour l’ancien, les praticiens relèvent une exigence de travaux de réhabilitation lourde d’au moins 30 % du prix d’acquisition. Pour les anciens sans travaux de production d’immeuble neuf, une performance énergétique de classe A ou B après travaux est également demandée.

En pratique, cette condition énergétique est l’obstacle principal en centre-ville. Un immeuble haussmannien classé E ou F ne passe pas facilement en B sans chantier lourd. Nous le disons clairement à nos clients parisiens : l’ancien est le parent pauvre du dispositif.

Neuf ans de location nue, sans faux pas

L’engagement de location court neuf ans. Le logement doit être loué dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. Les loyers et les ressources du locataire respectent des plafonds, calqués sur ceux du dispositif Pinel pour la location intermédiaire et sur ceux de Loc’Avantages pour le social et le très social.

Trois catégories de loyers existent donc : intermédiaire, social et très social. Plus le loyer est bas, plus le taux d’amortissement monte. Nous y revenons dans les calculs plus bas.

Qui ne peut pas être locataire ?

La location à un membre du foyer fiscal est interdite. Les ascendants, descendants et plus largement les parents et alliés jusqu’au deuxième degré sont également visés. Pour une SCI, l’interdiction s’étend aux associés. Louer l’appartement à la fille d’un associé, même au prix du marché, expose donc à la remise en cause de tout l’avantage.

Comment calculer l’amortissement du dispositif Jeanbrun ?

L’amortissement annuel se calcule sur une base de 80 % du prix d’acquisition, le terrain étant exclu. On applique ensuite un taux selon le niveau de loyer : 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social pour un logement neuf. Le résultat est plafonné par foyer fiscal.

Les taux et les plafonds à retenir

Pour un logement neuf, les trois sources de praticiens que nous avons recoupées convergent sur les taux de 3,5 %, 4,5 % et 5,5 %. Pour l’ancien, les taux sont plus bas, de l’ordre de 3 % à 4 % selon la catégorie, et les synthèses divergent encore sur certains détails. Nous préférons ne pas chiffrer l’ancien avant de relire le texte consolidé dossier par dossier.

Le plafond de déduction est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous investissements confondus. Il monte à 10 000 € ou à 12 000 € lorsque la location sociale ou très sociale représente une part suffisante des revenus du dispositif, avec des majorations de 2 000 € ou de 4 000 €. Les synthèses présentent ces seuils de façon légèrement différente. Avant d’investir, nous les recoupons donc sur le texte consolidé et sur le BOFiP, accessible sur le site bofip.impots.gouv.fr.

Exemple n° 1 : un couple, un appartement neuf en VEFA

Prenons un couple dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %. Il achète en VEFA un appartement à 300 000 €, qu’il loue nu en loyer intermédiaire. Le calcul se fait en trois étapes.

La base amortissable ressort à 240 000 € (300 000 × 80 %). Au taux de 3,5 %, l’amortissement théorique atteint 8 400 €. Il dépasse le plafond de 8 000 €, qui s’applique donc. Les 400 € d’écart sont perdus : on ne les reporte pas.

Passons à l’exploitation. Le loyer annuel est de 15 000 € (1 250 € par mois). Les charges déductibles totalisent 6 800 € : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, intérêts d’emprunt, assurance et gestion. Le résultat foncier avant amortissement est de 8 200 €.

Sans le dispositif, l’impôt annuel serait de 3 870 € (8 200 × 47,2 %, soit 30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). Avec l’amortissement de 8 000 €, le résultat tombe à 200 € et l’impôt à 94 €. L’économie atteint 3 776 € par an, soit 33 984 € sur neuf ans. C’est un vrai gain de trésorerie.

La plus-value à la revente efface-t-elle l’avantage du dispositif Jeanbrun ?

En partie seulement. Les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value imposable. Plus on a amorti, plus la plus-value grossit. L’avantage devient alors un décalage d’imposition, partiellement compensé par les abattements pour durée de détention.

Le mécanisme, chiffres à l’appui

Reprenons le couple de l’exemple précédent. Il revend après neuf ans, à 330 000 €. Sans dispositif, la plus-value brute serait de 30 000 €. Avec neuf années d’amortissement à 8 000 €, soit 72 000 € cumulés, le prix d’acquisition retenu tombe à 228 000 €. La plus-value brute monte à 102 000 €.

Appliquons les abattements pour durée de détention à neuf ans : 24 % pour l’impôt sur le revenu et 6,6 % pour les prélèvements sociaux. Le surcoût fiscal lié à l’amortissement s’établit à environ 22 000 € (72 000 € de base supplémentaire, taxés à 19 % et à 17,2 % après abattements). Il s’ajoute éventuellement une surtaxe sur les plus-values élevées, que nous ne chiffrons pas ici.

Résultat : 33 984 € d’impôt économisé pendant la détention, environ 22 000 € de surcoût à la sortie. Le gain net avoisine 12 000 €, avant tout effet de trésorerie. Il reste positif, mais il est loin des promesses des brochures commerciales. Notre conseil est simple : intégrez la sortie dans le calcul dès le premier jour.

Et si la revente intervient avant neuf ans ?

C’est l’erreur la plus coûteuse. Le non-respect de l’engagement entraîne la réintégration des amortissements déduits dans le revenu foncier net. Cette réintégration est étalée sur le nombre d’années d’amortissement, mais elle reste une charge fiscale importante. Un divorce, une mutation, une perte d’emploi : la vie ne suit pas toujours le calendrier fiscal.

Comment le dispositif Jeanbrun fonctionne-t-il dans une SCI familiale ?

Une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés peut porter l’investissement. Chaque associé amortit sa quote-part, dans la limite de son propre plafond. Les associés doivent conserver leurs parts pendant toute la durée de l’engagement de location, et aucune location ne peut être consentie à l’un d’eux.

Exemple n° 2 : une SCI, deux associés, un plafond par foyer

Un frère et une sœur créent une SCI à parts égales pour acquérir en VEFA un appartement à 450 000 €, loué en loyer intermédiaire. Le frère est imposé à 41 %, la sœur à 30 %.

La base amortissable de la SCI est de 360 000 € (450 000 × 80 %). L’amortissement annuel théorique s’élève à 12 600 € (360 000 × 3,5 %). Chaque associé en reçoit la moitié, soit 6 300 €. Ce montant reste sous le plafond de 8 000 € de chaque foyer fiscal. Aucune perte d’avantage ici.

Le frère économise 3 667 € par an (6 300 × 58,2 %, soit 41 % plus 17,2 %). La sœur économise 2 974 € (6 300 × 47,2 %). La SCI génère donc environ 6 640 € d’économie annuelle cumulée. Mais attention à l’effet de bord : si la sœur possède déjà un autre bien amorti en Jeanbrun, son plafond de 8 000 € est partagé entre les deux investissements. Le deuxième investissement n’apporte alors presque rien de plus.

Le piège de la cession de parts

Supposons que la sœur cède ses parts à la cinquième année. Elle rompt l’engagement de conservation. Les 31 500 € d’amortissements qu’elle a déduits (5 × 6 300) sont remis en cause. La rédaction du pacte d’associés doit donc prévoir ce risque : clause d’inaliénabilité, droit de sortie encadré, indemnisation du coassocié en cas de remise en cause.

Nous traitons ces aspects de gouvernance dans le cadre de nos missions de expertise comptable. Sur le plan juridique, une convention entre la SCI et un associé peut aussi relever du régime des conventions réglementées. Le risque est réel pour le gérant.

Dispositif Jeanbrun, SCI à l’IS ou LMNP : quel régime choisir ?

Aucun régime n’est supérieur en toutes circonstances. Le dispositif Jeanbrun convient aux investisseurs prêts à louer nu neuf ans à des loyers plafonnés. La SCI à l’IS offre un amortissement sans plafond mais une fiscalité plus lourde à la sortie. Le LMNP reste l’option des locations meublées.

Le comparatif que nous présentons à nos clients

Critère	Dispositif Jeanbrun	SCI à l’IS	LMNP
Type de location	Nue, résidence principale	Nue ou meublée	Meublée
Plafond d’amortissement	8 000 € par foyer (jusqu’à 12 000 €)	Aucun	Limité au résultat, débat en cours au PLF 2027
Engagement	9 ans, loyers plafonnés	Aucun	Aucun
Imposition des loyers	Barème IR + 17,2 %	IS, puis PFU sur dividendes	BIC, barème IR
Effet des amortissements à la revente	Minorent le prix d’acquisition	Plus-value professionnelle sur valeur nette comptable	Réintégration depuis la loi de finances 2025

Ce tableau appelle une précaution : il simplifie. Chaque colonne cache des sous-régimes, des exceptions et des abattements. Mais il montre la logique. Le dispositif Jeanbrun achète un avantage plafonné contre un engagement long. La SCI à l’IS achète de la liberté contre une double imposition. Le LMNP, lui, achète de la souplesse contre une gestion plus lourde.

Notre position de praticien

En pratique, au cabinet, nous recommandons de ne jamais décider sur la seule économie d’impôt de la première année. Trois questions tranchent presque toujours. L’investisseur a-t-il besoin de revenus ou de capitalisation ? Garde-t-il le bien plus de neuf ans ? Sa tranche marginale dépasse-t-elle 30 % ? Si la réponse est non à la deuxième question, le dispositif devient dangereux.

Sur la plus-value et la valeur des parts, nos travaux d’évaluation de sociétés nous apprennent autre chose. Une SCI qui porte un engagement de conservation de neuf ans n’a pas la même valeur qu’une SCI libre de toute contrainte. L’acquéreur de parts le sait, et il négocie. Notre page sur l’évaluation de sociétés explique notre démarche.

Quels pièges l’administration surveille-t-elle autour du dispositif Jeanbrun ?

L’administration contrôlera surtout le respect des plafonds de loyers et de ressources, l’identité du locataire et la durée effective de l’engagement. Elle vérifiera aussi la qualification du bien et le niveau des travaux pour l’ancien. Un dossier mal documenté se redresse facilement, avec intérêts de retard et majorations.

Les cinq points de contrôle que nous documentons

Nous constituons pour chaque client un dossier de preuves. Il rassemble les éléments suivants.

• Le bail, avec le niveau de loyer retenu et la mention de l’engagement.
• Les justificatifs de ressources du locataire, conservés pendant toute la durée de l’engagement.
• Le tableau d’amortissement et la preuve de l’option exercée dans la déclaration de revenus.
• Les factures de travaux et le diagnostic de performance énergétique pour les biens anciens.
• Le registre des associés et les actes de cession pour les SCI.

Attention, l’administration redresse fréquemment sur les plafonds de loyer, surtout quand un bail est renouvelé et que le loyer dérive à la hausse. Un bailleur qui indexe chaque année sans vérifier le plafond applicable dépasse parfois la limite sans s’en rendre compte.

Les cumuls interdits

Le dispositif ne se cumule pas avec la réduction d’impôt Loc’Avantages, même si les plafonds de ressources et de loyers sont respectés. Il ne se cumule pas non plus avec les régimes Malraux et Denormandie, ni avec certains dispositifs outre-mer. Les immeubles classés ou inscrits aux Monuments historiques, ainsi que ceux labellisés par la Fondation du patrimoine, sont exclus.

Un point sur lequel nous restons prudents

Les synthèses que nous avons lues ne disent pas clairement si l’amortissement peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Certaines laissent entendre que oui, d’autres sont muettes. Tant que la doctrine administrative n’a pas tranché, nous construisons nos simulations de façon à ne jamais dépendre de ce point. C’est la seule approche raisonnable.

Pour un suivi des textes officiels, consultez régulièrement Légifrance et la rubrique dédiée aux propriétaires bailleurs sur impots.gouv.fr. Les rescrits fiscaux permettent aussi de sécuriser une situation précise. Le service public décrit leur fonctionnement sur service-public.gouv.fr.

Que fait concrètement un expert-comptable pour sécuriser un dossier Jeanbrun ?

Il simule le gain net sur toute la durée de détention, sort compris, avant l’acquisition. Il choisit la structure adaptée, rédige ou fait rédiger le pacte d’associés, puis tient le suivi annuel des plafonds et des preuves. Il prépare aussi la déclaration de revenus fonciers, où l’option doit être exercée.

La simulation avant l’achat

Nous comparons systématiquement trois scénarios : achat en direct, SCI à l’IR et SCI à l’IS. Chaque scénario intègre l’emprunt, la fiscalité annuelle et la fiscalité de sortie à cinq, neuf et quinze ans. Cette simulation évite le biais classique de la première année, où l’économie d’impôt paraît toujours spectaculaire.

Le suivi annuel

Le dispositif exige de la rigueur dans la durée. Chaque année, nous vérifions le loyer appliqué par rapport au plafond, les ressources du locataire en cas de changement, et le respect de l’engagement de conservation des parts. Nous alertons aussi nos clients dès qu’un événement familial, comme un divorce ou un décès, menace l’engagement.

Si votre patrimoine immobilier passe par une holding, la question se complique. Nous vous renvoyons vers notre expertise sur les structures holding, car l’articulation entre société civile et société commerciale demande une analyse particulière.

Tableau de synthèse du dispositif Jeanbrun

Point clé	Ce qu’il faut retenir
Base légale	Article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026)
Période d’acquisition	Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
Bénéficiaires	Personnes physiques, indivisions, SCI non soumises à l’IS
Logements	Collectif, loué nu, résidence principale ; neuf, VEFA ou ancien avec travaux d’au moins 30 %
Base amortissable	80 % du prix d’acquisition
Taux (neuf)	3,5 % intermédiaire, 4,5 % social, 5,5 % très social
Plafond annuel	8 000 € par foyer, majoré de 2 000 € ou 4 000 € selon la part de location sociale
Engagement	Neuf ans de location nue, mise en location sous 12 mois
Locataires exclus	Foyer fiscal, ascendants, descendants, associés de la SCI
Remise en cause	Réintégration des amortissements déduits au revenu foncier
À la revente	Amortissements déduits en minoration du prix d’acquisition

Synthèse

Le dispositif Jeanbrun est un outil réel, pas un miracle. Il offre un amortissement plafonné à des bailleurs prêts à louer nu pendant neuf ans, à des loyers encadrés. Dans notre premier exemple, il économise près de 34 000 € d’impôt en neuf ans, mais il coûte environ 22 000 € à la sortie.

Trois réflexes évitent les mauvaises surprises. D’abord, simuler le gain net avec la revente. Ensuite, sécuriser la SCI par un pacte d’associés qui anticipe les cessions de parts. Enfin, documenter chaque année les loyers, les ressources du locataire et les justificatifs. Le reste est affaire de détail, et c’est justement là que le conseil d’un professionnel se rentabilise.

FAQ : vos questions sur le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il aux SCI à l’impôt sur les sociétés ?

Non. Il est réservé aux personnes physiques, aux indivisions et aux SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés. Une SCI à l’IS bénéficie déjà de l’amortissement comptable, selon des règles différentes et sans plafond.

Peut-on louer le logement à un membre de sa famille ?

Non. La location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant, à un descendant ou à un proche jusqu’au deuxième degré est interdite. Dans une SCI, la règle vise aussi les associés. Le non-respect remet l’avantage en cause.

Que se passe-t-il si je vends avant neuf ans ?

Les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu foncier net, avec un étalement sur la durée d’amortissement. Cette réintégration est coûteuse. Mieux vaut anticiper les événements familiaux et professionnels avant de s’engager.

Le dispositif Jeanbrun concerne-t-il les logements anciens ?

Oui, sous conditions. Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition, et la performance énergétique après travaux doit atteindre la classe A ou B dans plusieurs cas. Les taux applicables à l’ancien sont plus bas que ceux du neuf.

Comment le dispositif se combine-t-il avec d’autres avantages fiscaux ?

Il ne se cumule pas avec Loc’Avantages, Malraux ou Denormandie. Les immeubles classés ou labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus. Un expert-comptable doit donc vérifier chaque montage avant l’acquisition.

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