Réintégration amortissements LMNP : plus-value 2026

Un couple de retraités vend en 2026 l’appartement meublé qu’il louait depuis douze ans près de la gare de Lyon. Sur le papier, l’opération dégage une plus-value confortable. Sur l’avis d’imposition, la note est presque deux fois plus salée que prévu. La cause : la réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value. Cette règle est entrée en vigueur le 15 février 2025. Elle rattrape aujourd’hui, en 2026, des milliers de loueurs meublés au moment de la revente. Beaucoup découvrent le mécanisme trop tard, une fois le compromis déjà signé.

Ce texte change en profondeur la fiscalité de sortie du régime location meublée non professionnelle (LMNP). Il s’applique à tous les propriétaires ayant opté pour le régime réel, qu’ils détiennent leur bien en direct, en indivision ou via une structure patrimoniale. Nous accompagnons plusieurs clients propriétaires de studios meublés, de résidences services ou d’immeubles de rapport. Le sujet revient dans presque chaque rendez-vous patrimonial depuis un an. Voici, chiffres à l’appui, ce qu’il faut vérifier avant de signer un compromis en 2026.

Qu’est-ce que la réintégration des amortissements LMNP ?

La réintégration des amortissements LMNP est l’obligation, depuis le 15 février 2025, d’ajouter aux amortissements déjà déduits du revenu imposable le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value de cession. Le loueur meublé au régime réel ne bénéficie plus d’un double avantage. Il ne peut plus déduire ses amortissements chaque année, puis revendre en s’appuyant sur le prix d’achat d’origine intact. La plus-value taxable grimpe donc mécaniquement, souvent de façon spectaculaire.

Un amortissement, pour rappel, est une charge comptable. Elle étale la perte de valeur d’un bien sur sa durée d’usage. En LMNP réel, cette charge permet souvent de ramener l’impôt sur les loyers à zéro pendant plusieurs années. C’est précisément cet avantage que le législateur est venu limiter au moment de la revente, sans toucher à la phase de location elle-même. Le régime fiscal de la location meublée reste par ailleurs commenté en détail dans la doctrine administrative publiée au BOFiP, qui précise les conditions d’application du régime réel BIC.

Pourquoi le législateur a-t-il voté cette réforme ?

Le raisonnement de Bercy tient en une phrase. Un même bien immobilier ne devrait pas bénéficier deux fois du même avantage fiscal. Avant 2025, un loueur en LMNP réel déduisait ses amortissements pendant des années, effaçant l’imposition de ses loyers. Puis, à la revente, il calculait sa plus-value comme si ces amortissements n’avaient jamais existé. Ce cumul creusait, année après année, un manque à gagner pour les finances publiques.

La réforme aligne donc le régime LMNP sur celui du loueur professionnel, le LMP, qui connaissait déjà ce mécanisme de réintégration depuis longtemps. Dans un contexte où Bercy resserre la vis sur les niches fiscales pour combler le déficit, ce type de mesure a toutes les chances de durer. Elle ne sera vraisemblablement pas assouplie dans les prochaines lois de finances.

Depuis quand cette règle s’applique-t-elle, et à quels amortissements ?

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts. Le texte est entré en vigueur le 15 février 2025, lendemain de sa publication. Il s’applique à toutes les cessions réalisées à compter de cette date. Peu importe l’ancienneté du bien concerné.

Voilà le point qui surprend le plus nos clients. La règle ne concerne pas seulement les amortissements pratiqués depuis 2025. Elle vise l’intégralité des amortissements déduits depuis le début de l’activité. Cela inclut ceux comptabilisés en 2016, en 2018 ou en 2020. Un bien loué en meublé depuis quinze ans peut ainsi accumuler un stock d’amortissements considérable. Il sera entièrement réintégré au jour de la vente. Attention, l’administration ne fait aucune tolérance sur ce point. Mieux vaut reconstituer l’historique complet des dotations avant toute négociation de prix.

Comment calculer la plus-value LMNP avec la réintégration des amortissements ?

Le mécanisme reste simple à formuler, moins simple à appliquer sur un dossier réel. La plus-value brute se calcule ainsi : prix de cession, moins prix d’acquisition majoré des frais et travaux, moins les amortissements déduits pendant la période de location. Puisque ces amortissements viennent désormais réduire la valeur d’acquisition retenue, la plus-value brute augmente d’autant, parfois du simple au double.

L’administration fiscale détaille désormais cette méthode de calcul sur sa page dédiée à la vente d’un bien loué en meublé, disponible sur impots.gouv.fr. Prenons un cas réel, celui d’un studio meublé dans le 12e arrondissement de Paris. Le loueur l’a acheté 200 000 euros en 2016 et le revend 260 000 euros en 2026. Sur dix ans, il a déduit 50 000 euros d’amortissements de ses revenus BIC.

Avant la réforme, sa plus-value brute se limitait à 60 000 euros. C’était la simple différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Depuis le 15 février 2025, la valeur d’acquisition retenue tombe à 150 000 euros. On lui retranche en effet les 50 000 euros d’amortissements. La plus-value brute atteint donc 110 000 euros, presque le double de l’ancien calcul. Il faut ensuite appliquer les abattements pour durée de détention, puis calculer l’impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %. Au final, l’écart se chiffre en milliers d’euros bien réels. Ce n’est pas une simple ligne comptable sans conséquence.

Quelles résidences avec services échappent à la réintégration des amortissements ?

Le législateur a prévu une exception notable. Elle est souvent ignorée des loueurs eux-mêmes. Les logements situés dans une résidence universitaire, une résidence-services pour personnes de plus de 65 ans, un établissement pour personnes handicapées ou un EHPAD ne subissent pas la réintégration des amortissements. Cette exemption figure au III de l’article 84 de la loi de finances 2025.

Trois catégories sont donc protégées :

• les résidences universitaires relevant de l’article L. 631-12 du Code de la construction et de l’habitation, destinées aux étudiants et jeunes de moins de 30 ans en formation ;
• les résidences-services seniors relevant de l’article L. 631-13 du même code, sous réserve d’accueillir des personnes de plus de 65 ans ;
• les établissements médico-sociaux visés aux 6° et 7° de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles, dont les EHPAD et les structures pour personnes handicapées.

Un point mérite votre vigilance. L’exonération suppose que le bien reste affecté à cet usage jusqu’à la cession. Un logement qui bascule d’une résidence senior vers une location meublée classique avant la vente perd le bénéfice de l’exception. En pratique, au cabinet, nous recommandons de vérifier l’affectation exacte du bien dans le bail commercial signé avec l’exploitant. Ne vous fiez jamais à la seule plaquette commerciale du promoteur, souvent rédigée avant que le statut juridique définitif de la résidence ne soit fixé.

Exemple chiffré : deux ventes LMNP, deux fiscalités opposées

Comparons deux clients ayant investi la même année, dans deux logiques différentes. Le premier a acheté un T2 en résidence de tourisme classée à Annecy. Le second a acheté un studio en résidence senior agréée à Boulogne-Billancourt. Les deux ont amorti 45 000 euros sur huit ans. Les deux revendent en 2026 avec une plus-value brute théorique identique de 80 000 euros hors amortissements.

Pour le premier, propriétaire en résidence de tourisme classée, la réintégration s’applique intégralement. Sa plus-value brute imposable passe de 80 000 à 125 000 euros. Pour le second, propriétaire en résidence senior répondant aux critères légaux, l’exception joue à plein. Sa plus-value reste fixée à 80 000 euros, sans réintégration aucune. L’écart d’impôt et de prélèvements sociaux entre les deux dossiers dépasse 16 000 euros, pour un investissement de départ pourtant comparable. La nature juridique de la résidence pèse donc plus lourd, aujourd’hui, que le montant réellement investi à l’origine.

Un troisième cas : la SCI familiale propriétaire d’un immeuble en meublé

Le cas se complique encore pour une SCI de gestion familiale, soumise à l’impôt sur le revenu, qui loue une partie de son immeuble en meublé par tolérance administrative accessoire. Chaque associé supporte alors sa quote-part de plus-value, recalculée selon les mêmes règles de réintégration. Nous recommandons, dans ce cas de figure, d’isoler comptablement les amortissements imputables au lot meublé, plutôt que de les diluer dans les comptes globaux de la SCI. Cette précaution simplifie considérablement le calcul au moment de la cession, et elle limite le risque de contestation par l’administration sur la clé de répartition retenue.

Le sujet se complique encore davantage en présence d’un démembrement de propriété, usufruit et nue-propriété séparés entre parents et enfants. La plus-value se répartit alors entre les deux titulaires de droits selon des règles spécifiques, qui tiennent compte de la valeur économique de chaque droit au jour de la cession. Un montage de ce type, fréquent dans nos dossiers de transmission patrimoniale, mérite un chiffrage préalable avant toute signature, tant les paramètres se combinent de façon complexe.

Quels abattements pour durée de détention restent applicables ?

La réforme ne touche pas aux abattements pour durée de détention. Ils continuent de s’appliquer sur la plus-value ainsi recalculée. L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention. L’exonération des prélèvements sociaux, elle, n’intervient qu’après 30 ans. Ces abattements progressifs restent le principal levier pour limiter la facture, à défaut de pouvoir effacer la réintégration elle-même.

Un bien détenu quinze ans bénéficie déjà d’un abattement substantiel sur l’impôt sur le revenu. L’abattement reste nettement moindre sur les prélèvements sociaux à cette même durée. C’est pourquoi deux loueurs ayant amorti le même montant peuvent payer des impôts très différents selon la date d’achat du bien. Retenez ce réflexe simple : la durée de détention compte désormais double. Elle module en effet une base taxable elle-même alourdie par la réintégration des amortissements.

Quelle différence avec le régime du loueur meublé professionnel (LMP) ?

Le statut de loueur meublé professionnel, le LMP, connaissait déjà ce mécanisme de réintégration bien avant la réforme de 2025. Un LMP réalise plus de 23 000 euros de recettes annuelles et tire de cette activité plus de la moitié de ses revenus professionnels. Pour lui, la plus-value relève du régime professionnel, avec ses propres règles d’exonération liées au chiffre d’affaires et à la durée d’activité.

La réforme de 2025 ne change donc rien pour les LMP. Elle vient simplement aligner le régime non professionnel sur cette logique déjà appliquée aux professionnels. Un dirigeant qui hésite entre les deux statuts doit désormais comparer des règles de sortie devenues très proches, alors qu’elles restaient franchement différentes il y a encore deux ans. Le critère de choix se déplace donc vers d’autres paramètres : cotisations sociales, régime social du dirigeant, ou encore transmission de l’activité.

Quel impact pour une holding patrimoniale détenant des parts de SCI en meublé ?

Certains de nos clients logent leurs biens meublés au sein d’une SCI, elle-même détenue par une holding patrimoniale. Ce montage ne protège pas de la réintégration des amortissements. La règle s’applique au niveau de la SCI translucide. Elle se répercute ensuite sur chaque associé selon sa quote-part de droits sociaux, y compris lorsque cet associé est une société holding soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le traitement diverge alors sensiblement du schéma applicable à un particulier détenant son bien en direct. Une holding soumise à l’IS calcule sa plus-value selon les règles professionnelles. Le régime de plus-values à long terme se révèle parfois plus favorable sur certains actifs. Mais il prive la holding des abattements pour durée de détention réservés aux particuliers. Avant de loger un bien meublé dans une structure sociétaire, nous recommandons systématiquement une simulation comparative entre détention directe et détention via holding. Cette simulation doit couvrir l’ensemble du cycle de vie de l’investissement : achat, location et revente.

Le coût d’une telle simulation reste modeste au regard des sommes en jeu. Sur un patrimoine de plusieurs biens meublés, l’écart entre le montage le plus favorable et le montage le moins favorable dépasse souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée totale de détention. Un rendez-vous annuel avec votre expert-comptable, dédié uniquement à ce point, suffit généralement à sécuriser durablement la structuration de votre patrimoine immobilier meublé.

Quel impact sur la stratégie d’investissement en LMNP à partir de 2026 ?

Faut-il encore investir en LMNP en 2026 ? Oui, mais pas de la même façon qu’il y a cinq ans. Le calcul de rentabilité doit désormais intégrer, dès l’achat, une estimation de l’impôt de sortie. Un investisseur qui prévoit de revendre sous dix ans doit accepter un rendement net réduit par rapport à ses attentes initiales.

À l’inverse, un investisseur qui vise une détention longue, au-delà de vingt-deux ans, conserve un schéma fiscal attractif. Les abattements pour durée de détention absorbent alors une grande partie du choc de la réintégration. La location en résidence services encadrée reste, elle aussi, un angle mort favorable pour qui accepte les contraintes d’exploitation propres à ce type de bien, notamment la dépendance à un exploitant unique.

Quelles stratégies mettre en place avant de vendre en 2026 ?

Plusieurs leviers existent, à condition de les activer suffisamment tôt. Nous en retenons quatre au cabinet, adaptés à la majorité des situations rencontrées :

• reconstituer un état précis des amortissements cumulés depuis l’origine, terrain et construction distingués, avant toute négociation de prix ;
• simuler l’impôt dû sous plusieurs hypothèses de prix et de date de cession, pour arbitrer entre vendre maintenant ou attendre un palier d’abattement ;
• vérifier si le bien peut relever d’une catégorie exemptée, notamment pour les résidences services proches des seuils d’âge ou d’agrément ;
• coordonner le notaire et l’expert-comptable en amont de l’acte, pour transmettre un état d’amortissements fiable et éviter tout redressement ultérieur.

Attention, l’administration fiscale contrôle de plus en plus systématiquement les déclarations de plus-value LMNP depuis l’entrée en vigueur du texte. Un dossier d’amortissements mal reconstitué expose à une rectification, avec intérêts de retard à la clé. Autant dire qu’un accompagnement par un expert-comptable spécialisé n’est plus un confort. C’est devenu une nécessité pour sécuriser l’opération de bout en bout.

Un dernier réflexe mérite d’être cité : la négociation du prix de vente elle-même. Un acheteur averti sait désormais que le vendeur en LMNP supporte une fiscalité alourdie. Certains tentent d’en tirer argument pour négocier une décote. Un vendeur qui a fait chiffrer précisément son impôt de sortie, en amont de la mise en vente, négocie en position de force. Il connaît son seuil de rentabilité minimal et refuse les décotes injustifiées fondées sur des approximations fiscales.

Que faire si vous avez déjà vendu en 2025 sans anticiper cette règle ?

Certains propriétaires ont signé un acte de vente entre février et décembre 2025, sans savoir que la réforme venait de changer les règles. Si votre déclaration de plus-value n’a pas encore été déposée, il est encore temps de la corriger avec un calcul conforme au nouveau texte. Si elle a déjà été déposée sur une base erronée, une déclaration rectificative reste possible, spontanément, avant tout contrôle de l’administration.

Attention, une correction spontanée reste toujours préférable à une rectification imposée après contrôle. Elle limite les intérêts de retard et évite toute majoration pour manquement délibéré. Si vous êtes dans cette situation, ne laissez pas le dossier en l’état. Contactez rapidement un expert-comptable pour évaluer l’écart réel entre votre déclaration initiale et le montant dû selon la réintégration des amortissements.

Synthèse

La réintégration des amortissements LMNP referme, dix ans après son âge d’or, l’un des avantages fiscaux les plus prisés de l’investissement locatif meublé. Depuis le 15 février 2025, tout propriétaire au régime réel doit intégrer cette donnée dans son calcul de rentabilité. Il faut y penser dès l’achat, et plus seulement au moment de vendre. Les résidences services encadrées par la loi restent un angle mort favorable, mais un angle mort étroit. Il reste réservé à des configurations juridiques précises, difficiles à obtenir après coup. Dans un contexte budgétaire tendu, ce type de mesure a toutes les chances de rester durable plutôt que transitoire.

Foire aux questions sur la réintégration des amortissements LMNP

La réintégration des amortissements LMNP s’applique-t-elle aux ventes conclues avant 2025 ?

Non. Seules les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 sont concernées. Peu importe l’ancienneté des amortissements pratiqués sur le bien.

Les amortissements pratiqués avant 2025 sont-ils aussi réintégrés ?

Oui. La règle vise l’ensemble des amortissements déduits depuis le début de l’activité de location meublée. Cela inclut ceux comptabilisés bien avant la réforme de 2025.

Le micro-BIC est-il concerné par la réintégration des amortissements ?

Non, dans les faits. Un loueur au régime micro-BIC ne déduit aucun amortissement réel. Il bénéficie d’un abattement forfaitaire à la place. La réintégration ne peut donc pas s’appliquer, faute d’amortissements à réintégrer.

Une résidence de tourisme classée bénéficie-t-elle d’une exonération ?

Non, sauf exception rare. Seules les résidences universitaires, seniors agréées, EHPAD et structures pour personnes handicapées échappent au dispositif. Les résidences de tourisme classées restent, en principe, soumises à la réintégration.

Comment reconstituer l’historique des amortissements d’un bien LMNP ancien ?

Il faut rassembler les liasses fiscales BIC depuis l’origine de l’activité. Vous pouvez aussi solliciter l’expert-comptable qui les a établies. À défaut d’archives complètes, une reconstitution documentée reste possible. Elle demande cependant du temps : mieux vaut l’anticiper plusieurs mois avant la mise en vente.

Faut-il renoncer au régime réel pour éviter la réintégration ?

Rarement une bonne idée à elle seule. Le régime réel reste souvent plus avantageux pendant toute la phase de location. La décision doit s’apprécier globalement, sur l’ensemble de la durée de détention prévisible. Elle ne doit surtout pas se limiter au seul horizon de la revente.

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