Contrat type de bail 2026 : ce que les SCI et les bailleurs doivent changer

Par Yvan Yadan, expert-comptable et commissaire aux comptes à Paris. Publié le 10 octobre 2026. Mis à jour le 10 octobre 2026.

Depuis le 1er octobre 2026, un nouveau contrat type de bail s’impose pour les logements loués à titre de résidence principale. Le texte ne bouleverse pas la location, mais il touche un point sensible : la clause résolutoire, celle qui permet de mettre fin au bail en cas d’impayé. Pour une SCI familiale ou un bailleur qui détient plusieurs lots, ce détail pèse sur la trésorerie et sur les comptes. Voici ce qui change, ce qui reste stable, et comment adapter vos baux sans erreur.

Commençons par une définition. Un contrat type de bail est un modèle fixé par décret, auquel les baux d’habitation doivent se conformer. Il liste les mentions obligatoires, dans un ordre précis. Le bailleur ne le recopie pas à sa guise : la loi du 6 juillet 1989 lui demande de le respecter.

Qu’est-ce qui change dans le contrat type de bail au 1er octobre 2026 ?

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location d’habitation. Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Sa principale nouveauté est l’intégration d’une clause résolutoire dans le modèle, avec un délai de six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Quels baux sont concernés ?

Les trois modèles sont touchés de la même façon. En effet, il s’agit du bail d’un logement vide, du bail d’un logement meublé, et du bail d’une colocation à contrat unique. Tous visent la résidence principale du locataire. Les locations saisonnières, les résidences secondaires et les baux consentis à des sociétés restent hors champ, d’après les commentaires publiés par les professionnels de l’immobilier.

Par ailleurs, le texte modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe les contrats types. Vous pouvez consulter la loi de référence, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance. Son article 3 impose de respecter le contrat type en vigueur.

Et les baux déjà signés ?

Les baux en cours ne changent pas. Ainsi, vous n’avez pas à les réécrire ni à les faire resigner. En revanche, tout bail signé ou renouvelé après le 1er octobre 2026 doit reprendre le nouveau modèle. La tacite reconduction soulève un débat : aucune position officielle n’a été publiée à ce jour, d’après les sources consultées. Dans le doute, je recommande de repartir du modèle à jour à chaque renouvellement exprès.

Comment fonctionne la clause résolutoire du contrat type de bail ?

La clause résolutoire prévoit la résiliation du bail de plein droit en cas d’impayé. Dans le contrat type de bail 2026, elle vise les loyers, les charges et le dépôt de garantie non versé. Elle joue six semaines après un commandement de payer signifié par un commissaire de justice et resté sans effet.

Un automatisme qui reste sous contrôle du juge

Attention, le mot « automatique » trompe. La clause ne permet jamais d’expulser un locataire sans décision de justice. Après le délai de six semaines, le bailleur saisit le tribunal judiciaire. Le juge vérifie le manquement. Il peut aussi accorder des délais de paiement, jusqu’à trois ans selon les commentaires des praticiens, et suspendre ainsi les effets de la clause. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a posé ce cadre.

Concrètement, la nouveauté ne raccourcit pas la procédure d’expulsion. Elle clarifie le point de départ. Le bailleur sait désormais exactement ce qu’il doit faire, et le locataire lit le délai dans son contrat. Pour mémoire, vous pouvez retrouver les démarches générales sur service-public.gouv.fr.

Trois clauses facultatives à connaître

Le modèle prévoit aussi des cas de résiliation que le bailleur peut choisir d’inclure. D’abord, l’absence d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté sans réponse. Ensuite, les troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive. Enfin, la servitude de résidence principale, prévue à l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme, dans les communes qui l’ont instaurée. Dans ce dernier cas, la clause ne joue qu’après une mise en demeure du maire.

Ma position est nette : n’activez pas ces clauses facultatives par réflexe. Chacune doit correspondre à un risque réel dans votre immeuble. Un contrat bourré de clauses inutiles agace le locataire et ne protège pas davantage le propriétaire.

Quelles autres modifications le décret du 6 juillet 2026 apporte-t-il ?

Le décret introduit un champ facultatif pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. Il met aussi à jour la référence aux aides au logement, qui passe de l’article L. 351-2 à l’article L. 831-1 du Code de la construction et de l’habitation. Un second article corrige des erreurs matérielles et s’applique au 1er janvier 2027.

Pourtant, le numéro de portable ne peut pas servir de motif de refus d’un candidat. L’objectif affiché est pratique : joindre vite le locataire dès les premiers retards. Dans mon expérience, un impayé qui dure trois mois a presque toujours été précédé de trois semaines de silence. Un contact rapide règle bien des situations avant tout commandement.

Enfin, le modèle ajoute une mention dédiée aux logements soumis à la servitude de résidence principale. Cette mention touche surtout les communes tendues et certains programmes neufs. Si votre SCI possède un lot dans une telle commune, relisez le plan local d’urbanisme.

Qu’est-ce qui ne change pas dans le contrat type de bail ?

En revanche, le décret ne modifie ni le préavis, ni le plafond du dépôt de garantie, ni les durées de bail, ni l’encadrement des loyers. Le dépôt de garantie reste limité à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un meublé. La durée reste de trois ans pour un logement vide loué par une personne physique, d’un an pour un meublé, et de neuf mois pour un bail étudiant.

Pour le dépôt de garantie, la restitution intervient au plus tard un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Elle intervient dans les deux mois sinon. En cas de retard, le solde restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Prévoyez donc de bien suivre ces délais dans votre comptabilité.

Une SCI est-elle concernée par le contrat type de bail ?

Oui, dès lors que la SCI loue un logement à titre de résidence principale. Le contrat type de bail s’impose à tout bailleur, personne physique ou personne morale. Seule la durée change : un bailleur personne morale consent un bail de six ans, alors qu’une personne physique consent trois ans pour un logement vide.

À l’inverse, une SCI qui loue à une société, par exemple un logement mis à disposition d’un salarié via son employeur, sort du champ du contrat type. Dans ce cas, le bail relève du droit commun ou d’un bail dérogatoire. Le sujet mérite une vérification au cas par cas.

De plus, le gérant de la SCI signe le bail au nom de la société. Il engage donc sa responsabilité si le contrat est mal rédigé. J’insiste sur un point que beaucoup de gérants négligent : le pouvoir de signer figure dans les statuts, et la décision de louer relève parfois d’une délibération des associés. Vérifiez cela avant la signature, pas après l’impayé.

Notre cabinet accompagne ce type de structure. Si votre patrimoine passe par une société civile, notre page sur l’expert-comptable spécialisé en gestion de patrimoine présente notre approche.

Que risque un bailleur qui garde l’ancien modèle de bail ?

Le décret ne prévoit aucune sanction spécifique pour l’utilisation de l’ancien modèle après le 1er octobre 2026. Cependant, l’article 3 de la loi de 1989 impose de respecter le contrat type en vigueur. Le risque est surtout pratique : un bail non conforme complique la défense du bailleur en cas d’impayé.

D’ailleurs, aucune source consultée ne permet d’affirmer qu’un bail non conforme serait nul. Je reste prudent là-dessus. Mais un avocat de locataire utilisera n’importe quelle irrégularité pour gagner du temps. Or chaque mois gagné par le locataire coûte un mois de loyer au bailleur.

La mise à jour des modèles coûte peu. Elle vous prend une heure, ou quelques dizaines d’euros chez votre agent immobilier. Elle vous évite un contentieux dont l’issue dépend de détails de forme.

Exemple 1 : une SCI à l’IS face à un impayé de trois mois

Une SCI à l’impôt sur les sociétés possède un appartement loué 1 450 € hors charges, avec 120 € de provision sur charges. Le locataire cesse de payer. Ainsi, le loyer mensuel charges comprises atteint 1 570 €. De son côté, le dépôt de garantie versé à l’entrée vaut 1 450 €.

Au bout de trois mois, la créance atteint 1 570 € × 3 = 4 710 €. Le dépôt de garantie couvre en partie ce montant, puisqu’il se retient sur la créance au départ du locataire. L’exposition nette s’élève donc à 4 710 € − 1 450 € = 3 260 €.

Sur le plan comptable, la SCI reclasse la créance en client douteux, au compte 416. Elle constate ensuite une dépréciation, au compte 491, par une dotation au compte 681. Pour 3 260 €, avec un impôt sur les sociétés à 25 %, la déduction réduit l’impôt de 3 260 € × 25 % = 815 €. La perte réelle, elle, reste de 3 260 € tant que le locataire ne paie pas.

Quel rôle joue le contrat type de bail dans ce calcul ? Il fixe le point de départ du délai de six semaines. Si le bailleur délivre le commandement dès le premier mois d’impayé, il ouvre la procédure plus tôt. Un mois de retard dans l’action coûte 1 570 € de plus. Le formalisme du contrat n’est donc pas un détail administratif : il influence directement la perte finale.

Exemple 2 : une foncière familiale de douze logements

Une foncière familiale à l’IS détient douze logements loués en moyenne 1 200 € par mois, charges comprises. Les loyers annuels atteignent 12 × 1 200 € × 12 = 172 800 €. Imaginons un taux d’impayés de 2 %. La perte potentielle s’élève à 172 800 € × 2 % = 3 456 € par an.

Ce chiffre paraît modeste. Pourtant, il masque une disparité. Un seul dossier lourd, avec un locataire qui cumule huit mois d’impayés, représente 8 × 1 200 € = 9 600 €. La foncière doit alors provisionner, payer un commissaire de justice et parfois un avocat. Ces frais de procédure se déduisent, mais ils pèsent sur la trésorerie avant d’alléger l’impôt.

Concrètement, la gestion du risque passe par trois outils. D’abord, un modèle de bail à jour, avec la clause résolutoire correctement rédigée. Ensuite, un suivi mensuel des encaissements, avec une relance dès le cinquième jour. Enfin, une assurance loyers impayés, dont le coût se compare à la perte moyenne. Au cabinet, nous recommandons de chiffrer ce comparatif une fois par an.

Si votre foncière gère plusieurs SCI, centralisez le suivi dans un tableau unique. Nos équipes d’expertise comptable mettent en place ce type de tableau de bord avec les outils de gestion du cabinet.

Comment traiter un loyer impayé sur le plan comptable et fiscal ?

Une SCI à l’impôt sur les sociétés comptabilise le loyer à sa date d’échéance, puis le dépréciera si le risque de non-paiement devient probable. Une SCI à l’impôt sur le revenu, soumise aux revenus fonciers, n’est imposée que sur les loyers réellement encaissés. Ces deux logiques diffèrent profondément.

Ainsi, pour la SCI à l’impôt sur les sociétés, la provision pour créance douteuse se déduit si le risque est avéré et précisément évalué. Si la créance devient définitivement irrécouvrable, la perte passe en charge, au compte 654. Pour la SCI à l’impôt sur le revenu, les loyers non perçus ne sont pas imposés. Les frais de procédure se déduisent des revenus fonciers dans les conditions de droit commun. Vous trouverez la doctrine sur le site de l’administration fiscale.

Ma recommandation pratique : documentez chaque impayé. Conservez les relances, le commandement de payer et les échanges avec le locataire. Ce dossier sert à la fois à la justice, à l’administration fiscale et au commissaire aux comptes si votre structure est auditée. Dans un audit, une provision sans dossier se discute toujours.

Quel impact sur l’évaluation d’un immeuble loué et sur les apports en société ?

Un immeuble loué ne vaut pas le même prix qu’un immeuble libre. Or le bail réduit la valeur vénale d’un bien occupé, par une décote d’occupation, dont le taux dépend du niveau du loyer, de la durée du bail et de la solidité du locataire. Un bail bien rédigé, avec une clause résolutoire claire, soutient cette valeur.

Par ailleurs, cette question touche directement les missions de commissaire aux apports. Lorsqu’un associé apporte un immeuble loué à une SCI, le commissaire aux apports apprécie la valeur du bien en tenant compte des baux. Il lit les contrats, vérifie les loyers et regarde les impayés. Un bail non conforme ou une liste d’impayés ouverte pèse sur sa conclusion.

De même, pour l’évaluation de parts de SCI, l’expert regarde la qualité des baux. Une SCI qui a mis à jour ses contrats et qui suit rigoureusement ses encaissements inspire plus de confiance. Elle défend mieux sa valeur devant un acquéreur ou devant l’administration. Vous pouvez en savoir plus sur notre page dédiée à l’évaluation de sociétés.

Faut-il changer les modèles de votre agence ou de votre logiciel de gestion ?

Oui, si vous déléguez la gestion locative. Votre agence ou votre logiciel doit intégrer le contrat type de bail à jour pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026. Demandez-lui une confirmation écrite de la mise à jour. Beaucoup de professionnels l’ont fait, mais certains outils de rédaction tardent encore.

Posez trois questions simples à votre gestionnaire. Quelle version du modèle utilisez-vous ? La clause résolutoire figure-t-elle dans les baux émis depuis octobre ? Qui assume la responsabilité d’une erreur de rédaction ? La réponse à cette dernière question se trouve dans le mandat de gestion. Relisez-le, car la plupart des mandats limitent fortement la responsabilité de l’agence.

Pour une SCI qui gère elle-même, la tâche reste modeste. Téléchargez le modèle officiel, remplissez les champs et archivez le document. Évitez les modèles trouvés au hasard sur internet, souvent périmés. Un contrat type de bail daté de 2024 ne contient pas la mention de la servitude de résidence principale. Il peut aussi renvoyer à l’ancien article du Code de la construction sur les aides au logement.

Bail nu ou bail meublé : quelle différence pour une SCI ?

Le contrat type de bail couvre le logement vide comme le meublé, mais la fiscalité diffère beaucoup. Une SCI qui loue en meublé exerce en principe une activité commerciale. Elle relève alors de l’impôt sur les sociétés, alors qu’une SCI de location nue peut rester à l’impôt sur le revenu. Ce basculement surprend souvent les associés qui ajoutent un studio meublé à leur patrimoine.

Sur le plan du bail, le meublé offre une durée d’un an et un dépôt de garantie pouvant atteindre deux mois de loyer. Cette souplesse attire. Pourtant, elle s’accompagne de contraintes de mobilier, de diagnostics et de fiscalité qu’il faut anticiper. Avant de changer de régime, faites chiffrer l’opération par votre expert-comptable.

Comment mettre à jour vos baux avant le prochain renouvellement ?

Mettre à jour ses baux demande peu de temps si l’on suit une méthode. Voici la liste que je propose à nos clients bailleurs :

• Récupérer le modèle de contrat type en vigueur depuis le 1er octobre 2026, pour le logement vide, le meublé ou la colocation.
• Vérifier la clause résolutoire et choisir les clauses facultatives réellement utiles.
• Contrôler la durée du bail, six ans pour une SCI bailleur personne morale, et le montant du dépôt de garantie.
• Ajouter, si vous le souhaitez, les numéros de portable, de manière facultative et sans en faire un critère de sélection.
• Archiver chaque bail signé, avec ses annexes, dans un dossier numérique accessible au gérant et au comptable.

Pour les logements meublés, d’autres règles s’ajoutent, notamment fiscales. Notre guide sur les locations meublées à Paris détaille ces points.

Tableau de synthèse : contrat type de bail 2026

Synthèse : ce qu’il faut retenir du contrat type de bail 2026

Le nouveau contrat type de bail change peu de choses, mais il les change au bon endroit. La clause résolutoire entre dans le modèle, avec un délai de six semaines après le commandement de payer. Les baux signés ou renouvelés après le 1er octobre 2026 doivent le reprendre. Les baux en cours restent valables.

Pour une SCI, l’enjeu dépasse la forme. Un bail à jour accélère le traitement d’un impayé, soutient la valeur de l’immeuble et simplifie les écritures de provision. L’absence de sanction spécifique ne doit pas rassurer : le risque se joue au tribunal. Mettez donc vos modèles à jour dès maintenant.

FAQ : vos questions sur le contrat type de bail

Le nouveau contrat type de bail s’applique-t-il à mes baux en cours ?

Non. Le décret vise les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Vos baux en cours restent valables sans modification. Ils devront toutefois reprendre le nouveau modèle lors d’un renouvellement.

La clause résolutoire permet-elle d’expulser un locataire sans juge ?

Non. Après le délai de six semaines suivant le commandement de payer, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire. Le juge constate la résiliation, peut accorder des délais de paiement et ordonne l’expulsion si nécessaire.

Une SCI doit-elle utiliser le contrat type de bail ?

Oui, lorsqu’elle loue un logement à titre de résidence principale. Le contrat type vaut pour tout bailleur. La durée du bail, elle, est de six ans pour une personne morale.

Que risque un bailleur qui utilise l’ancien modèle ?

Le décret ne prévoit pas de sanction spécifique. Le risque est pratique : un bail non conforme fragilise la position du bailleur dans une procédure d’impayé. Mieux vaut donc utiliser le modèle à jour.

Comment provisionner un loyer impayé dans une SCI à l’IS ?

La SCI reclasse la créance en client douteux, puis constate une dépréciation si le risque de perte est probable. Elle passe ensuite la créance en perte si elle devient irrécouvrable. Un dossier documenté soutient cette déduction.

Faites relire vos baux et vos comptes de SCI

Votre contrat type de bail doit rester à jour, et vos écritures d’impayés doivent tenir devant un vérificateur. Le cabinet Fiduciaire Yadan relit vos modèles, organise le suivi de vos loyers et prépare vos comptes de SCI. Prenez contact avec le cabinet, au 38 avenue de Wagram à Paris 8e ou à distance.