Ce qui change en 2025 : l’essentiel

1) Locations touristiques : à compter de 2025, les maires peuvent ramener la limite à 90 jours/an pour la location d’une résidence principale (au lieu de 120 jours), avec des sanctions renforcées en cas de dépassement. Voir l’actualité officielle : Service-Public (A17883).

2) DPE : interdiction de louer les logements classés G pour les nouveaux baux et renouvellements à partir du 1ᵉʳ janvier 2025. Source : Service-Public (A17975).

3) Fiscalité meublés : en régime micro-BIC, la règle de base reste l’abattement 50 % (meublés non classés) et 71 % pour les meublés de tourisme classés / chambres d’hôtes (seuils usuels : 77 700 €). Références : Service-Public F32744, impots.gouv – Régimes d’imposition, économie.gouv – Location meublée.

4) Régulation locale et quotas : possibilité pour les communes de fixer des quotas et des zones dédiées via PLU pour maîtriser les meublés touristiques. Voir : ANIL – Nouvelles règles 2025 et le Guide pratique 2025 (Ministère de la Transition écologique – PDF).

Fiscalité : micro-BIC ou réel ? (Paris)

Le micro-BIC est simple : abattement 50 % (meublé non classé) ou 71 % (classé/chambre d’hôtes) sur les recettes, sans déductions de charges réelles. Le réel permet la déduction effective des charges (intérêts d’emprunt, copropriété, assurance, frais d’agence), plus l’amortissement du bien/mobilier en LMNP ; à Paris, où les montants sont élevés, le réel est souvent plus performant si vos charges sont significatives.

• Rester au micro-BIC : recettes modestes, très peu de charges, besoin de simplicité.
• Basculer au réel : intérêts + travaux + copro + amortissements ⇒ gains fiscaux potentiels supérieurs.
• Statut LMP : activité professionnelle (conditions de recettes et d’inscription), obligations accrues ; à étudier au cas par cas.

Textes utiles : F32744, impots.gouv, économie.gouv.

Spécificités Paris : usage, quotas, contrôles

À Paris, la ville peut encadrer l’usage (déclaration, changement d’usage, quotas). Les contrôles se sont intensifiés et les amendes sont significatives. En pratique : vérifiez systématiquement les autorisations locales avant toute bascule en courte durée et gardez une piste d’audit (preuves d’usage, jours loués, DPE).

En complément, suivez les communications officielles (Préfecture, Ville de Paris) et appuyez-vous sur les guides nationaux : Service-Public, ANIL, Guide pratique 2025 – Ministère.

Cas pratiques 2025 (Paris)

Cas #1 — LMNP longue durée (17ᵉ/8ᵉ) : micro-BIC ou réel ?

Studio meublé, recettes 20 400 €/an. Charges réelles : 8 200 € (intérêts, copro, assurance) + amortissements 6 000 €/an. Micro-BIC : imposition sur 10 200 € (abattement 50 %). Réel : résultat ≈ 20 400 – 8 200 – 6 000 = 6 200 € (avec reports possibles). Conclusion : à Paris, le réel l’emporte souvent grâce aux amortissements (à confirmer selon TMI/PS).

Cas #2 — Meublé de tourisme non classé (Marais) : sécuriser 2025

T2 exploité en courte durée. En 2025 : limite locale potentielle à 90 jours, DPE G prohibé, contrôles accrus. Pistage stricte des jours, réflexion sur le classement pour bénéficier d’un abattement supérieur (71 %), ou bascule vers la longue durée si la conformité devient risquée.

Cas #3 — SCI + location meublée : attention au piège

Une SCI à l’IR n’est pas faite pour une location meublée habituelle (BIC) : risque d’IS si l’activité meublée devient prépondérante. Solutions : loger la meublée hors SCI IR, ou assumer une SCI à l’IS avec comptabilité/plan d’amortissements et stratégie de sortie.

Cas #4 — Marchand de biens + meublés : cloisonnez

Séparez les véhicules juridiques : l’activité de marchand de biens (stocks, TVA immo, marge) doit être distinguée d’une activité de location (BIC). À Paris, l’optimisation passe par une comptabilité segmentée, des secteurs TVA bien définis, et un suivi des autorisations courtes durées. Ressource interne : expert-comptable marchands de biens (Paris 8).

Cas #5 — Agence immobilière (Paris 8) : fidéliser les bailleurs + PPV

Mettez en place des revues « DPE & fiscalité meublés » avec un cabinet d’expertise comptable, et utilisez la prime de partage de la valeur (PPV) pour retenir vos équipes (conditions et plafonds à respecter). Voir : URSSAF – PPV et BOSS – Questions-réponses.

Checklist « conforme & optimisée » en 30 jours

1. DPE : récupérez le DPE, programmez les travaux si nécessaire (G interdit en 2025).
2. Statut : confirmez LMNP/LMP et les obligations (inscription si pro).
3. Règles locales Paris : déclaration, changement d’usage, quotas, éventuelle limite 90 jours.
4. Régime fiscal : simulez micro-BIC vs réel sur 5–7 ans, intégrez DPE/travaux.
5. Comptabilité : FEC carré, immobilisations, plan d’amortissements, justificatifs.
6. Contrats/assurances : bail, inventaire, PNO, RC bailleur.
7. Trésorerie : provisions taxe foncière, charges, travaux, frais d’agence.
8. Paramétrage fiscal : acomptes, CFE, télédéclarations.
9. Suivi énergie : comparez les offres et dispositifs d’aides TPE si besoin.
10. Accompagnement : prendre rendez-vous avec un expert-comptable immobilier (Paris 8).

Tableau de synthèse

FAQ 2025

Parler à un expert-comptable immobilier à Paris 8

Notre cabinet accompagne bailleurs, SCI, marchands de biens et agences sur la conformité 2025 (DPE, usage, micro-BIC/réel). Demander un rendez-vous.