Expert-comptable à paris spécialisé dans l’activité des marchands de biens
L’activité de « marchand de biens » consiste en l’achat de biens immobiliers dans le but de les revendre en l’état ou après opérations tout en réalisant un bénéfice. La loi prévoit qu’il est possible d’exercer des activités annexes de transaction, de promotion et de gestion de biens immobiliers en plus de cette activité. Pour cette profession très légiférée, il est important d’avoir recours à un expert-comptable spécialisé dans l’activité de marchands de biens et la gestion d’entreprise. Le présent article décrit les principes comptables, fiscaux et sociaux régissant l’activité de sa création, sa gestion, les règles comptables, fiscales et sociales s’appliquant en conformité avec la loi en vigueur. Le suivi par un expert-comptable pour marchands de biens, est essentiel même s’il n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé dans le cadre de la création, de l’existence ou de la reprise d’entreprise.
Particularités comptables appliquées par un expert-comptable pour marchands de biens
Un plan comptable professionnel a été mis en place (avis de conformité n°38 du 12 juillet 1984 émis par le Conseil national de la Comptabilité).
Ainsi, un marchand de biens qui est un chef d’entreprise, doit souscrire une déclaration d’existence et de comptabilité prévue par l’article 286 du Code général des impôts. Un répertoire fiscal des actes doit être établi aux fins d’inscription de tous les actes passés devant notaire. Ces particularités sont bien connues par les experts-comptables spécialisés dans l’activité des marchands de biens. Ces professionnels du chiffre travaillant en indépendant ou dans un cabinet d’expertise comptable, sont parfaitement au courant des dernières lois en matière comptable, fiscale et sociale portant sur la profession. Confier une création d’entreprise, une rédaction de statut, une comptabilité en présentiel ou par télétransmission à un expert-comptable pour marchands de biens, c’est s’assurer d’un travail bien fait, de rigueur et de gagner un temps précieux pour se consacrer à son activité. De plus, l’expert-comptable est inscrit à l’Ordre des experts-comptables et a souvent la fonction de commissaire aux comptes. Il est possible de se faire aider par lui pour la création d’entreprise, tenir la comptabilité, la trésorerie et la gestion de la paie, éditer le bilan et le compte de résultat, réaliser les déclarations fiscales et les déclarations de TVA, élaborer les liasses fiscales et les déclarations sociales, réaliser un audit, s’occuper des charges sociales, rédiger des statuts ou des contrats de travail et autres obligations légales. Selon le choix du mandant, un expert-comptable peut être choisi pour sa proximité ou pour travailler par le biais de l’externalisation afin de gagner un temps précieux à ces TPE et PME.
Spécificités fiscales, d’où le recours à un expert-comptable spécialisé dans l’activité de marchands de biens
Depuis le 11 mars 2010, les opérations immobilières obéissent aux règles générales de la TVA (dénommée « TVA immobilière »).
La TVA est applicable quand un assujetti agissant en tant que tel œuvre, dans le cadre de son activité économique, les livraisons d’immeubles à titre onéreux comme les cessions et des livraisons à soi-même d’immeubles neufs. Cette TVA est appliquée aussi, quand l’opération n’est pas réalisée dans le cadre d’une activité économique, mais que dans une livraison/cession d’un immeuble acquis comme immeuble à construire dans les 5 ans suivant son achèvement.
Dans le même temps, les marchands de biens réalisent également des produits financiers qui sont exonérés de la TVA (Art 261 du Code général des impôts). Ces produits financiers sont pris en compte pour le calcul du coefficient de déduction, sauf s’ils présentent un caractère accessoire comme des recettes dont la réalisation nécessite une utilisation limitée au maximum de 10 % des biens et des services grevés de la TVA, 206, III-3-3° du Code général des impôts). Si ces calculs sont trop complexes, l’expert-comptable spécialisé dans l’activité des marchands de biens, est le professionnel le mieux placé pour prendre en charge ces déclarations lorsqu’il est missionné par son client pour cette tâche.
En ce qui concerne la déduction de la TVA, il est possible de distinguer deux secteurs différents (l’un regroupant les biens ne donnant pas droit à déduction, l’autre regroupant exclusivement les biens qui y donnent droit à déduction). Là encore, un expert-comptable pour marchands de biens saura conseiller son client et lui expliquer ce qui est le plus avantageux pour lui.
Particularités sociales pouvant être gérées par un expert-comptable pour marchands de biens
Un expert-comptable spécialisé dans l’activité de marchand de biens travaillant en indépendant ou dans un cabinet comptable, peut s’occuper avec réactivité des TPE et des particularités sociales liées à ce secteur d’activité si ces missions comptables lui sont confiées par son client. Avec son équipe comptable, il lui est aisé de créer un business plan, de s’occuper de la gestion de patrimoine, d’élaborer avec précision un prévisionnel. Il gère la déclaration de revenus fonciers des biens immobiliers de son client, ainsi que sa comptabilité générale, peut être le conseil de proximité ou à distance en travaillant par voie de dématérialisation. Le rôle de l’expert-comptable est également de connaître le droit social et de l’appliquer à l’activité du marchand de biens pour qu’il puisse travailler en toute sérénité. Les particularités sociales font aussi partie de l’assistance d’un expert-comptable. En voici quelques-unes à prendre en considération :
Deux conventions collectives peuvent être appliquées en fonction de l’activité précise menée par le marchand de biens : la convention collective de la promotion construction (du 18 mai 1988) ou la convention collective de l’immobilier (avenant du 23 octobre 2010).
La convention collective de l’immobilier prévoit un statut particulier pour le « négociateur immobilier ». Les négociateurs immobiliers ne dépendent donc pas de la convention collective de VRP même s’ils peuvent, de fait, agir en tant que « négociateurs VRP ».
Dans ce cas, le négociateur immobilier est une personne représentant l’employeur et qui prospecte la clientèle à l’extérieur de l’agence et prend les commandes. Les « négociateurs non VRP » sont ceux dont l’activité consiste à faire visiter les biens et à accueillir les clients à l’agence en vue de négocier la vente.
Pourquoi faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l’activité des marchands de biens ?
Faire appel aux services d’un expert-comptable spécialisé dans l’activité des marchands de biens peut apporter d’énormes avantages à ce professionnel dont l’activité connaît des caractéristiques comptables et des obligations liées directement à son travail. En choisissant un expert-comptable pour marchands de biens, l’activité sera maîtrisée sur le plan comptable, fiscal et social de ce régime.
En matière d’obligations comptables, ce professionnel du chiffre est une aide précieuse pour choisir son statut. En effet, pour les entreprises individuelles comme, l’EI, l’EIRL et l’EURL, si les entreprises relèvent du régime micro-BIC, elles n’ont pas de règles comptables strictes à respecter, car elles doivent avoir un simple livre de recettes, mais pas de comptes annuels. Si ces mêmes entreprises sont au régime de la déclaration contrôlée, alors elles doivent produire une véritable comptabilité intégrant une tenue des livres, un bilan comptable et un compte de résultat. Si un marchand de biens s’installe en société comme une SAS, une SA, une SASU ou une SARL, il s’agit alors d’une société commerciale étant soumise à une multitude de règles comptables. Ces entreprises doivent tenir une comptabilité détaillée, on l’obligation de fournir des comptes annuels et une liasse fiscale qui devra être déposée au greffe du tribunal de commerce. Pour toutes ces raisons, même si ce n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable pour marchands de biens.
L’expert-comptable pour marchands de biens, peut conseiller à ses clients d’exercer sous la forme d’une entreprise individuelle. Ils sont alors soumis à l’impôt sur le revenu ou IR. Les bénéfices dégagés entrent alors directement dans le calcul du revenu imposable selon le barème progressif de cet impôt. En fonction du chiffre d’affaires, le marchand de biens pourra opter pour le régime micro-BIC si son CA ne dépasse pas 170 000 €, il sera au régime simplifié si le CA va de 170 000 € à 818 000 € ou au régime réel normal si le CA dépasse 818 000 €, ce qui est souvent le cas et il faut alors produire de nombreuses déclarations fiscales.
Le taux de TVA du marchand de biens est de 20 %, mais dans certains cas, il peut bénéficier du taux de TVA réduit, et ce, quel que soit son régime fiscal. Certains marchands de biens ont ce taux de TVA seulement sur leur marge, mais dans des situations particulières, cette taxe sera appliquée différemment, comme, par exemple, quand le marchand de biens est taxé sur le prix total sur les livraisons de biens achevés depuis plus de 5 années et dont l’acquisition est sujette à l’ouverture d’un droit à déduction. De plus, dans quelques cas, le marchand de biens peut encore être exonéré de la TVA. L’expert-comptable ou marchands de biens saura conseiller son client à chaque étape de l’entreprise et lui permettra ainsi, de ne pas passer à côté des spécificités obligatoires et pouvant être avantageuses.
Un expert-comptable pour marchands de biens conseillera aussi à son client d’adhérer à une AGA ou association de gestion agréée afin d’obtenir des avantages fiscaux et de ne pas voir son BIC majoré de 25 % avant l’impôt sur le revenu.
Pour les sociétés commerciales, l’impôt est encore différent et bien plus complexe à calculer. Afin d’avoir des précisions supplémentaires sur la fiscalité, la comptabilité et la législation sociale applicable à votre exploitation, contactez le cabinet Fiduciaire Yadan, cabinet d’expert-comptable, Paris 8e
